Superbonus: nulle le deliberazioni che decidono sulle finestre e caldaie private

Non si ricordava un anno così intenso di studi e riflessioni in materia di condominio dai tempi dell'entrata in vigore della legge di riforma 220 del 2012 e questo grazie al superbonus che ha spalancato scenari di discussione e confronto tra gli addetti ai lavori dalle dimensioni straordinarie. E, se ogni occasione è buona per parlare di superbonus, l'ennesimo spunto non tarda ad arrivare grazie all'ultima sentenza delle sezioni Unite (la numero 9839 del 14 aprile 2021) che, sebbene si occupi, in via prevalente, di temi riconducibili ai profili di annullabilità e nullità delle ripartizioni contabili, non perde occasione per ribadire alcuni principi che trovano, appunto, applicazione anche in materia di deliberazioni afferenti al tema superbonus.

Gli interventi su infissi e caldaie private
Come tutti ormai sappiamo, qualora in condominio si dia seguito all'esecuzione di un intervento trainante, come l'isolamento termico delle superfici opache disperdenti lorde, ricorrendone i presupposti, scatta la possibilità, per i singoli proprietari, di trainare nel superbonus del 110 anche la sostituzione degli infissi e delle singole caldaie private, quali interventi previsti dal comma 2 dell'articolo 119 del Dl 34/2020, come descritti dall'articolo 14 del decreto-legge 63 del 2013.

Ora, consentendo, la norma, il raggiungimento del salto di due classi energetiche dell'intero organismo edilizio anche grazie all'esecuzione congiunta delle opere trainanti e trainate, a questo punto, e almeno per alcuni casi, si pone la necessità di decidere proprio il cambio degli infissi privati e/o delle caldaie autonome, pena l'impossibilità di eseguire le opere con l'accesso al beneficio fiscale del 110%. Ecco, quindi, l'esigenza di interrogarsi sulla possibilità che in tal senso possa, legittimamente, deliberare l'assise condominiale.

I casi di delibera nulla
A tale riguardo, la comunità scientifica di riferimento ha sempre espresso un parere unanimemente contrario, anche alla luce delle previsioni del decreto superbonus e delle sue successive modificazioni.Ed è proprio la sentenza di cui sopra a ribadire come, pur essendo stata la categoria dell'annullabilità elevata a carattere generale delle deliberazioni assembleari viziate anche sul piano sostanziale oltre che formale, resti valida l'ipotesi della nullità delle deliberazioni quando queste, in relazione al loro contenuto, sconfinano nell'impossibilità giuridica dell'oggetto, osservando, in proposito, come l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, possa occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni, con la conseguenza che non può perseguire finalità extra condominiali e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché, qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.

Conclusioni
Pertanto, qualora si renda necessario sostituire gli infissi o le caldaie private per ottenere il salto delle due classi energetiche, è necessario munirsi di un consenso scritto rilasciato da singoli proprietari e preliminarmente rispetto alle deliberazioni di affidamento delle opere comuni, pena il rischio di imbattersi in un groviglio di deliberazioni nulle, contratti impossibili da eseguire e altre complicazioni di non poco conto.