Annullabile, non nulla la delibera approvata in conflitto di interessi

La delibera assunta dall'assemblea condominiale con il voto di condòmini in conflitto di interesse è annullabile e non nulla. Pertanto, l'eventuale impugnazione deve essere proposta entro il termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile, decorrenti dalla data dell'assemblea per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data dalla comunicazione della delibera per gli assenti. Lo scrive il Tribunale di Ancona con la sentenza 1402/2021, pubblicata il 17 novembre 2020.

La vicenda
Una società, proprietaria di una unità immobiliare sita all'interno di un complesso condominiale, impugnava alcune delibere chiedendo che il Tribunale ne dichiarasse la nullità in quanto un'altra società, che si era aggiudicata alcune quote condominiali nell'ambito di una procedura esecutiva, dopo essersi obbligata ad eseguire a sue spese delle opere di rifacimento di parti interne ed esterne del condominio, non solo non aveva provveduto ad adempiere all'obbligazione assunta, ma aveva concorso a deliberare i predetti lavori straordinari in evidente conflitto di interesse, in quanto l'esecuzione era stata affidata ad una società ad essa collegata.

Il Tribunale, dopo aver ricordato che le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio sono annullabili, mentre, come affermato dalla giurisprudenza, le ipotesi di nullità sono residuali e riguardano le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, quelle che non rientrano nelle competenze dell'assemblea e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascun condòmino, ha dato torto alla società attrice e rigettato l'impugnazione, evidenziando che la delibera condominale assunta in conflitto di interesse è sanzionabile con l'azione di annullamento e non con l'azione di nullità. Nel caso di specie, l'impugnazione era stata introdotta oltre i termini previsti dall'articolo 1137 del Codice civile.

La disciplina di riferimento
L'impugnazione delle delibere condominiali assunte in conflitto di interesse, ha osservato il Tribunale, non è espressamente prevista dalla legge ma ad essa si applica, in via analogica, la disciplina di cui all'articolo 2377 del Codice civile, riguardante il conflitto di interesse nelle società per azioni, secondo il quale le delibere approvate con il voto determinante di un socio in conflitto di interesse con quello della società sono soggette all'azione di annullamento tutte le volte in cui esse possono arrecare danno alla società.

Anche recentemente, ha concluso, il giudice marchigiano, la Cassazione (ordinanza 1853/2018) ha espressamente qualificato l'impugnazione delle delibere condominiali assunte in conflitto di interessi come azione di annullamento ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile e non come azione di dichiarazione di nullità. Ai fini della configurabilità del conflitto di interesse è necessario provare che vi sia stata una divergenza sicura e fondata su fatti certi tra le ragioni del singolo e gli interessi del condominio, che il voto deve aver contribuito a determinare la necessaria maggioranza e vi sia la dannosità, pure soltanto potenziale, della stessa delibera.