La doppia maggioranza per il bonus facciate

Il “Bonus facciata” è finalizzato al “recupero o restauro” della facciata esterna del fabbricato condominiale e riguarda le strutture verticali opache della stessa - facciate sull'intero perimetro esterno o interne visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico -, con esclusioni di quelle che invece interessano le superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

L'intervento può configurarsi come influente dal punto di vista termico ovvero può essere funzionale anche all'efficientamento energetico, se coinvolge il rifacimento dell'intonaco per oltre il 10% della superficie disperdente lorda (calcolata sulla base della superficie complessiva disperdente dell'intero edificio: pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l'esterno, vani freddi o terreno).

Piastrelle
Nel caso in cui parti della facciata siano rivestite in piastrelle o altri materiali, che non rendono possibili interventi influenti dal punto di vista termico - se non mutando completamente l'aspetto dell'edificio - la verifica sul superamento del limite del 10% va fatta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall'intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente. Ai fini del “bonus facciate”, occorre comunque che i valori delle trasmittanze termiche delle strutture opache verticali da rispettare siano quelli inferiori tra quelli indicati nell'Allegato B alla Tabella 2 del decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 200814 e quelli riportati nell'appendice B all'allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 “requisiti minimi”.

Nel qual caso, per gli interventi di efficienza energetica sulle facciate, ai fini delle verifiche e dei controlli, si applicano le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti in materia di detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (il cosiddetto ecobonus).

In altri termini, anche in questo caso al fine di poter accedere all'incentivo fiscale, occorre acquisire un'asseverazione di un tecnico abilitato, nonché un attestato di prestazione energetica (APE). In effetti, sono comprese nelle spese ammissibili nel bonus “fiscale” anche le prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria compresi gli Attestati di Prestazione Energetica - A.P.E. - delle unità immobiliari per cui si chiedono le detrazioni, direzione lavori etc.).

L’approvazione
Il bonus facciata con l'intervento sull'efficientamento energetico, a tal punto, potrebbe essere approvato, da parte dell'assemblea dei condòmini, con la stessa maggioranza di cui all'articolo 119, comma 9 bis, del Decreto Rilancio (legge 178/2020), vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

La norma legittimante
Tuttavia, per legittimare una simile conclusione l'appiglio normativo non sarebbe quello del cosiddetto “ecobonus”, bensì quello facente capo ad una norma “storica” dell'ordinamento, siccome riportata nell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, rubricata “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”, a mente della quale: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”. (comma così modificato dall'art. 27, comma 22, legge n. 99 del 2009, poi dall'art. 28, comma 1, legge n. 220 del 2012).Viceversa, per gli interventi di mero “recupero o restauro” della facciata l'articolo di riferimento rimane quello di cui all'articolo 1135, n. 4 Codice civile, in relazione alla previsione di cui all'articolo 1136, comma IV e II, codice civile (quindi, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).