Appalto: l’amministratore può far valere solo i vizi occulti

Con ordinanza 7875 del 19 marzo 2021, la Cassazione si pronuncia sul diritto al risarcimento del danno di cui al contratto di appalto, distinguendo i titoli di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, a fronte della riconducibilità del danno alle «parti comuni» piuttosto che alle «proprietà private».

La natura del danno
Il caso da cui prende spunto la vicenda processuale consta la condanna del costruttore del fabbricato al risarcimento dei danni per cattiva insonorizzazione del fabbricato. Quest'ultimo ha però lamentato la carenza di legittimazione dell'amministratore all'esercizio dell'azione. Quando l'amministratore promuove un'azione di responsabilità, a norma dell'articolo 1669 Codice civile, nei confronti del costruttore, domandando i danni attinenti al difetto dei requisiti acustici del fabbricato, la contestazione relativa all'inerenza di tali danni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva e non alle parti comuni, si riflette sulla carenza della legittimazione ad agire (che, in effetti, può essere eccepita in ogni grado e stato del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice).

In punto, viene riferito, che se il costruttore avesse voluto far rilevare la mancata prospettazione della spettanza del risarcimento contenuta nella domanda del condomino, quanto l'effettiva incidenza dei danni sulle sole porzioni di proprietà esclusiva, secondo quanto poi accertato dall'istruttoria svolta in corso di causa, la questione avrebbe dovuto interessare la titolarità del credito vantato in giudizio, ovvero il merito della causa e non già la legittimazione attiva dell'amministratore (Cassazione, 1492/1966).La titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda. Spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto.

L'orientamento
I giudici di legittimità, ciò premesso, hanno voluto dare seguito all'orientamento giurisprudenziale secondo cui, anche alla stregua dell'articolo 1130, numero 4, Codice civile (atti conservativi), sussiste la legittimazione dell'amministratore a proporre l'azione di natura extracontrattuale di cui all'articolo 1669 Codice civile, laddove intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione.Ciò, bene inteso, anche nel caso in cui questi “difetti” finiscono col determinare un'alterazione che incida negativamente in modo considerevole sul godimento dell'immobile.

La soluzione
Si verte, in questo caso – per come riportato nel provvedimento in commento -, in una ipotesi di causa comune di danno (nella specie, l'accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata) che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ad agire per il risarcimento senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parti di esso soltanto (in punto, sono stati richiamati i seguenti precedenti: Cassazione civile 2436/18; 3040/98; 5613/96; 3366/95). «Diversamente, se i difetti del fabbricato sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'articolo 1667 Codice civile, la relativa azione – di natura contrattuale – spetta soltanto al committente e non all'amministratore del condominio».