Legittima la delibera su lavori straordinari eseguiti senza la preventiva costituzione del fondo speciale

Con la legge di riforma del condominio (220/2012), il legislatore ha reso obbligatoria la preventiva costituzione del fondo speciale per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni su parti comuni dell'edificio condominiale. Come affermato dalla giurisprudenza di merito, stante il carattere imperativo della suddetta disposizione, non derogabile dalla volontà delle parti, sono nulle le delibere adottate dall'assemblea condominiale per l'esecuzione dei predetti lavori, senza la preventiva costituzione del fondo speciale (Tribunale di Udine, 17 ottobre 2018; Tribunale di Modena, sentenza 763 del 16/05/2019, Tribunale di Roma, sentenza 78/2021).

Che succede, invece, se l'assemblea ratifica i lavori fatti eseguire dall'amministratore, senza la preventiva costituzione del fondo, nel caso in cui i suddetti lavori siano stati già completamente eseguiti, le spese siano state già saldate e inserite nel consuntivo approvato dall'assemblea? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza 1 del 4 gennaio 2021.

I fatti
La lite nasce dall'azione promossa da due condòmini, comproprietari di un'unità immobiliare facente parte di un condominio, i quali chiedevano al Tribunale di accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità di una delibera assunta dall'assemblea condominiale, limitatamente alla parte relativa alla ratifica ed all'approvazione della suddivisione dei costi sostenuti per la realizzazione del rifacimento del terrazzo a livello di proprietà esclusiva di due condòmini, posto a copertura di alcune unità immobiliari del condominio, poste ai piani sottostanti.

I condòmini deducevano, fra l'altro, l'illegittimità della delibera, stante la mancanza del carattere di urgenza, essendo la spesa sostenuta voluttuaria e gravosa per la quale era obbligatoria la preventiva autorizzazione dell'assemblea ai sensi del 2° comma dell'articolo 1135 del Codice civile e la preventiva istituzione del fondo speciale previsto dal comma 4, numero 1 dell'articolo 1135 del Codice civile.

La difesa del condominio
Costituendosi in giudizio il condominio, contestava la fondatezza dell'impugnazione della delibera proposta dai condòmini e, nel chiederne il rigetto, evidenziava che i lavori erano stati intrapresi dai proprietari del terrazzo al fine di eliminare la presenza di fenomeni infiltrativi e di degrado che stavano danneggiando la loro proprietà e le proprietà sottostanti e, poiché, vi era stata l'opportunità di risparmiare i costi del ponteggio e quelli professionali, posti a totale carico dei condòmini committenti, si era deciso di contribuire alla realizzazione dell'opera per la quota di due terzi, applicando il criterio di riparto previsto dall'articolo 1126 del Codice civile.

Inoltre, il condominio evidenziava che l'intervento era stato approvato dall'assemblea che lo aveva qualificato come manutenzione straordinaria e non come innovazione e tale decisione non era stata assolutamente impugnata dagli attori, con conseguente effetto sanante di ogni possibile vizio.

La decisione
Il Tribunale, dopo aver osservato che lo scopo della norma di cui al comma 4, numero 1 dell'articolo 1135 del Codice civile è quello di tutelare l'interesse del singolo condòmino a non essere costretto a pagare al terzo appaltatore/creditore anche le somme dovute dai condòmini morosi e la costituzione del fondo, con il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condòmino, permetterebbe di evitare che ciò accada, in quanto le risorse necessarie per adempiere all'obbligazione sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione, ha dato torto ai condòmini e rigettato l'impugnazione sul punto.

Nel caso esaminato, ha evidenziato il giudicante, la costituzione del fondo speciale non avrebbe avuto nessun senso e quindi andava esclusa ogni possibile nullità della delibera in quanto i lavori erano stati già completamente eseguiti e ratificati dall'assemblea, la spesa era già stata sostenuta ed inserita nel consuntivo ed approvata dall'assemblea e, quindi, non sussisteva nessun rischio di una possibile esposizione debitoria del condominio verso il terzo appaltatore/creditore, con conseguente obbligo da parte dei condòmini virtuosi di pagare anche le somme dovute dai condòmini morosi.