La dichiarazione nel verbale d’assemblea di avvenuto pagamento non libera il moroso

Il recupero del credito in ambito condominiale, come noto, rappresenta una parte importante del contenzioso che investe, quotidianamente, le aule giudiziarie. Anche in materia condominiale, vige il principio per cui chi vuol far valere in giudizio un diritto, deve provarne i fatti posti a fondamento. Di contro, chi contesta tale diritto, è obbligato a provare i fatti modificativi, impeditivi o estintivi del diritto fatto valere da controparte. Si tratta del rigoroso riparto dell'onere probatorio tra creditore e debitore.

Accade sovente, inoltre, che nel corso di un'assemblea condominiale, si discuta sulle posizioni debitorie dei condomini morosi. In tale sede, pertanto, potrà accadere che il condomino contesti la richiesta di pagamento pervenuta dall'amministratore, adducendo, per esempio, di aver già pagato quanto gli viene richiesto. Il contraddittorio, pertanto, può instaurarsi già in assemblea ove i partecipanti potranno evidenziare eventuali avvenuti pagamenti.

Il valore delle dichiarazioni assembleari
Ma che valore dare alle dichiarazioni rese a verbale? In giurisprudenza è stato affermato che «il verbale è narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un'azione, che deve attestare o fotografare quanto avviene in assemblea» (Cassazione 6552/2016). Nel Codice civile l'articolo 1136 Codice civile ultimo comma, prevede l'obbligo di redigere processo verbale delle riunioni dell'assemblea che verrà trascritto nel registro tenuto dall'amministratore. Tuttavia, la norma richiamata non chiarisce né la funzione del verbale assembleare né la funzione probatoria dello stesso.

Non si dimentichi, peraltro, che la norma citata fa riferimento ad un processo verbale e che la redazione scritta del verbale delle riunioni dell'assemblea non è prescritta a pena di nullità, fatto salvo il caso di delibera che incida sui diritti immobiliari (Cassazione 4615/1980).Ciò posto, se, da un lato, è pacifico che il verbale conferisca certezza alle decisioni assunte in sede assembleare e che, pertanto, a tali decisioni l'amministratore sia tenuto ad adeguarsi per l'esecuzione delle stesse, è altrettanto vero che il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta, di fatto, una scrittura privata, il cui valore legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dei firmatari.

La pronuncia più recente
Recentemente, il Tribunale di Sassari, con la sentenza 218/2021, pubblicata il 05 marzo 2021, è tornato sull'argomento, decidendo, in sede di appello, un giudizio avente ad oggetto un'originaria opposizione a decreto ingiuntivo, definito con la sentenza poi appellata.In primo grado, una condomina proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo notificatole dal condominio unitamente ad atto di precetto. L'opposizione veniva rigettata ed avverso la sentenza la stessa proponeva appello, lamentando, tra le altre, «l'omessa valutazione delle prove che asseriva essere state legittimamente acquisite al processo» tra le quali, in particolare, indicava il «verbale di assemblea di approvazione del bilancio consuntivo 2016 e preventivo 2017» da cui si sarebbe evinto che «essa, in quel momento, aveva pagato tutto il suo insoluto».

Il Tribunale sardo, chiamato a pronunciarsi in sede di gravame, non riteneva di poter accogliere le eccezioni di pagamento sollevate dall'appellante. In particolare, quanto alle dichiarazioni contenute nel verbale assembleare, in forza delle quali, per la condomina, la stessa non sarebbe stata morosa nei confronti del condominio, il giudice riteneva, invece, che «non poteva prevalere la mera affermazione contenuta nel verbale di assemblea del 30 novembre 2017» per la quale la condomina «ha pagato tutto il suo insoluto».

Necessaria la quietanza di pagamento
Secondo il Tribunale di Sassari, infatti, quanto indicato nel verbale assembleare, costituiva una «dichiarazione di scienza e non una quietanza di pagamento», che sarebbe dovuta pervenire dal titolare del credito e/o da chi aveva possibilità giuridica di disporne. La dichiarazione resa dalla condomina in sede di verbale assembleare dunque, veniva considerata una «dichiarazione contenuta nel verbale e del tutto astratta, e soprattutto non facente riferimento alle singole partite in contestazione , in relazione alle quali non è possibile avere alcun decisivo riscontro di pagamento».In definitiva, la condomina non aveva provato di aver corrisposto l'intera somma e, pertanto, il Giudice confermava la sentenza impugnata, quanto alle statuizioni nel merito.