Il regolamento non può introdurre un divieto generalizzato all'utilizzo di parti comuni

La controversia, definita con la sentenza del Tribunale di Milano 461/21, è sorta a seguito di riassunzione di una causa intentata da alcuni condomini avverso il proprio supercondominio al fine di disciplinare - previo accertamento della qualifica di parte comune di una porta collocata sul lato sud del complesso - le modalità d'uso della stessa; per la difesa, il regolamento del complesso già individuava le modalità di accesso, identificando le entrate con lettere alfabetiche e non ricomprendeva la porta in questione tra le medesime. L'esito precedente aveva stabilito che il regolamento richiamato nei diversi atti di acquisto non contemplasse, tra gli accessi pedonali e carrabili previsti, l'ingresso oggetto della vertenza.

L'annullamento della sentenza
L'ordinanza di definizione numero 15851/2019 del conseguente instaurato giudizio presso la Cassazione civile aveva premesso, in primo luogo, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, salvo il limite della non alterazione della destinazione, chiarendo che l'articolo 1102 Codice civile non pone una norma inderogabile, potendo detto limite essere reso perfino più rigoroso dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il quorum prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.

Pertanto il giudice d'appello aveva errato - in base all'interpretazione del regolamento condominiale contrattuale – nel ritenere precluso l'accesso mediante la porta in questione, pur se parte comune; tale esclusione violava il diritto dei condomini all'uso delle parti comuni, così la sentenza di secondo grado è stata annullata ed è stato disposto il rinvio al Tribunale competente in persona di altro magistrato.

La causa in riassunzione
Il nuovo giudice ha ritenuto fondata la domanda - alla luce della natura condominiale di cui all'articolo 1117 Codice civile della porta - affinché venisse accertato il diritto dei condomini ad utilizzare tale varco ed il relativo cancello al fine di entrare e di uscire dal complesso. Diversamente, si sarebbe violato il loro diritto all'uso delle parti comuni, introducendosi un illegittimo divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni in ragione di una malintesa tassatività dell'elencazione degli accessi pedonali e carrabili contenuti nel regolamento; né si sarebbe potuto sostenere che ammettere i condomini al godimento del bene comune avesse determinato un'alterazione della destinazione dello stesso o l'impedimento agli altri partecipanti di farne il medesimo uso.

Non era infatti stato fatto mai oggetto di contestazione la circostanza, secondo cui la porta di cui i condomini chiedevano l'apertura, mettesse in comunicazione il supercondominio con una fascia di terreno esterna alla porta, anch'essa di proprietà comune, delimitata a sua volta da una cancellata verso l'esterno così verificandosi l'usucapione e, essendosi ormai formato il giudicato sul punto, ogni successiva contestazione era ormai tardiva ed inammissibile.

L'esito del giudizio
In riforma della prima pronuncia e seguendo i principi giuridici dettati dalla corte di Cassazione, il Tribunale ha, quindi, accertato e dichiarato il diritto dei condomini attori al regolare utilizzo della porta posta sul lato sud del supercondominio, da intendersi quale bene comune ai sensi dell'articolo 1117 Codice Civile; contestualmente, però, è stata dichiarata inammissibile la domanda volta ad ottenere una regolamentazione giudiziale dell'uso della porta stessa, in quanto non rientrante nel potere dell'autorità giudiziaria quello di assumere decisioni e disciplinare le modalità d'uso delle parti comuni, rientrando questo, viceversa, nella competenza dell'assemblea condominiale, che è sempre sovrana.