Il cortile è un bene condominiale anche quando vi si accede unicamente da una proprietà esclusiva

Se il cortile è condominiale o di proprietà esclusiva, è uno di quelli accertamenti che nell'ambito degli edifici in condominio genera spesso contenziosi giudiziali. D'altronde, quando il cortile è pertinenza di una proprietà esclusiva, come un giardino privato annesso ad un appartamento, oltre al suo valore intrinseco determina anche una maggiorazione del valore patrimoniale dell'appartamento stesso al cui servizio ed ornamento è destinato in modo durevole. Sulla base di questo principio anche la Cassazione ha più volte ribadito che nella redazione delle tabelle millesimali di un condominio si debba tener conto anche dei giardini di proprietà esclusiva nel calcolo dei valori delle unità immobiliari.

I beni comuni secondo il Codice
In un edificio in condominio, tuttavia, una tale porzione immobiliare potrebbe essere riconducibile alla presunzione di condominialità; il cortile, infatti, è annoverato tra quei beni e impianti che secondo il 1° comma dell'articolo 1117 Codice civile, e salvo titolo contrario, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio. Nel lungo elenco fornito da tale dispositivo, notevolmente ampliato con le modifiche introdotte dalla legge di riforma (la 220/2012), vi sono alcuni beni in particolare, come i cortili e le aree destinate a parcheggio, che per la loro particolare destinazione ed appetibilità commerciale vengono spesso assegnati in proprietà esclusiva dal costruttore agli acquirenti le unità immobiliari.

I beni elencati dall'articolo 1117 Codice civile, appunto, sono parti comuni salvo che il titolo non disponga altrimenti, ed ovviamente per titoli devono intendersi gli atti con i quali è stata data vita al condominio, come gli atti di vendita che potrebbero avere assegnato in proprietà esclusiva dei beni, o loro porzioni, indicati dalla norma.

Quando il cortile può essere di proprietà esclusiva
In sostanza, il cortile può essere di proprietà esclusiva se così assegnato con il titolo; se il titolo non dispone altrimenti il bene in questione rientra tra le parti condominiali dell'edificio.Un caso particolare sottoposto al giudizio della Cassazione, tuttavia, è quello in cui il cortile in questione era accessibile soltanto da un'unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Anche in questo caso, con la Sentenza 23316 del 23 ottobre 2020, la Suprema corte ha ritenuto che la presunzione di condominialità del bene possa essere vinta soltanto dal titolo, anche nella circostanza in cui il bene sia accessibile soltanto dalla proprietà di una delle parti, come nel caso di specie.La Corte ha confermato il principio secondo il quale il cortile è un bene destinato a dare luce ed aria allo stabile comune e che tale destinazione del bene, e la sua accessorietà rispetto all'edificio condominiale, non possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino ma solo dal titolo di proprietà (Cassazione 17556/2014; Cassazione 4350/2000; Cassazione 4625/1984; Cassazione 2073/1972).