Pluviale, a chi compete la riparazione?
Per la riparazione a chi compete il pluviale di una terrazza a livello di proprietà esclusiva che raccoglie le acque piovane della sola terrazza, in quanto le pluviali del lastrico del fabbricato sono sul lato opposto?
caso prospettato dal lettore richiede, per offrire una compiuta risposta, la disamina dello stato di fatto dei luoghi. Dalle precarie informazioni riportate è possibile però tentare di offrire una risposta.
L'articolo di riferimento, con cui partire, è senza dubbio il 1117 codice civile, a mente del quale «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate».
Tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, la giurisprudenza fa rientrare, a pieno regime, anche le grondaie e i pluviali. Nello specifico si annovera la pronuncia della Suprema Corte di Cassazione del 22 aprile 2014, nr 27154 , la quale in tema di impugnazione di una delibera assembleare avente ad oggetto il criterio di ripartizione utilizzato per curarne la manutenzione (in tal senso, era stato utilizzato il criterio di cui all'articolo 1126 codice civile, anziché quello di cui all'articolo 1123, comma 1, codice civile ) ha affermato che le grondaie, così come i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune sono parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, pertanto ,le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione vanno ripartite tra tutti i condòmini”.
Indipendentemente, dalla strutturazione del tetto, a falde o a lastrico solare, l'esistenza delle gronde rimane indispensabile per raccogliere e smaltire le acque piovane, poiché le stesse convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura.
Quindi, la proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l'articolo 1126 codice civile disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell'immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo.
Resta salva anche la facoltà di un uso più intenso degli stessi pluviali che, compatibilmente con il disposto dell'articolo 1102 Codice civile, possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi. Attenzione, però. Se il tubo è ad uso privato, ed insiste in un balcone o un terrazzino specifico non aventi funzione di copertura, il condominio non è responsabile (Cfr, Corte di Cassazione Sentenza 26.8.2015, n. 17151 con cui è stato riferito che il tubo di scolo delle acque piovane sistemato sul terrazzino di proprietà singola di un condomino, evidentemente per servire allo smaltimento delle acque di raccolta in tale terrazza; non ha natura condominiale).
