Per le spese di manutenzione ordinaria l’amministratore provvede senza l’ok dell’assemblea

I contratti conclusi dall'amministratore ed inerenti la manutenzione ordinaria dello stabile e i servizi comuni essenziali, o l'uso normale dei beni comuni, vincolando tutti i condòmini ne giustificano l'obbligo di contribuire alle relative spese senza necessità di una preventiva approvazione. La loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo poiché con esso si accertano gli esborsi e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittimerà l'azione contro i morosi. Lo puntualizza la Corte di appello di Salerno con sentenza numero 848 del 30 giugno 2020.

I fatti
Apre il caso una proprietaria perchè la delibera di approvazione del preventivo dei lavori di giardinaggio per il cortile comune era stata adottata, a suo avviso, violando le maggioranze previste dalla Codice civile. Tesi bocciata dal Tribunale: l'attività dell'amministratore, impegnatosi per la cura del parco comune, era ciclica e per nulla straordinaria. Non era subordinata, quindi, all'ok assembleare. La donna non si arrende e porta la lite in appello ma la Corte conferma l'orientamento del primo giudice rigettando tutte le sue lamentele.

La giurisprudenza, ricorda, afferma che i contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio ed ai servizi comuni essenziali ossia all'uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condòmini nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese senza necessità di preventiva approvazione assembleare. Del resto, prosegue il collegio richiamando Cassazione 454/2017, si è in presenza di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere. Il benestare dell'assemblea, invece, occorrerà per il consuntivo trattandosi di atto con cui si accertano le uscite e si approva la ripartizione definitiva che legittimerà l'azione contro i morosi per il recupero delle quote insolute.

Quando l’amministratore non necessita del via libera assembleare
A contrassegnare un'obbligazione ordinaria – quindi sottratta all'assenso dell'assemblea – sarà, sulla falsariga di quanto accade per le amministrazioni commerciali, la “normalità” dell'atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Così, solo per spese che – pur volte al miglior utilizzo di cose comuni – comportino per particolarità e consistenza un peso economico superiore a quello usuale, l'iniziativa contrattuale dell'amministratore non coperta dal parere positivo di una delibera non sarà sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condòmini.

Ebbene, nella vicenda, il tipo di interventi specificati nel preventivo ed il costo complessivo di mille e duecento euro (modesto) non potevano che indurre la Corte di appello di Salerno a ravvisarvi un'attività tesa alla piena fruizione dello spazio comune destinato a verde e connotata da quella “normalità” rispetto al godimento della cosa che la connota come ordinaria. L'amministratore, allora, ben poteva muoversi anche in punto di spese pur non munito di preventiva autorizzazione assembleare. Queste, le ragioni sottese al rigetto integrale dell'appello.