Autonomia funzionale di due appartamenti con contatore idrico «di sottrazione»
Un mio cliente è proprietario dell'appartamento a piano terra funzionalmente indipendente; mentre il piano primo, di suo cugino, è anch’esso funzionalmente indipendente a eccezione del contatore di sottrazione regolarmente registrato da cui attinge acqua potabile . Il caso che il cugino abbia un contatore di sottrazione implica tutto l'operato ai due appartamenti ? O eventualmente puo' usufruire del superbonus del 110 % il proprietario del piano terra ?
La circolare n. 24/E del 2020, riprendendo le definizioni contenute nell'articolo 1, comma 3, lettera i), del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell'Economia e delle Finanze e del Ministro dell'Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020 (c.d. “decreto Requisiti minimi”), precisa che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Pertanto, l'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto). Il legislatore è poi ulteriormente intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (legge 13 ottobre 2020, n. 126) all'articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall'esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
Sotto altro e diverso aspetto la stessa Circolare n. 24/E stabilisce che su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all'interno di edifici in condominio si può accedere al Superbonus, nel quadro di un condominio minimo, solo per gli interventi “trainati”. In presenza di un “condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Per beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio (anche se le ultime indicazioni del MISE, anche per il condominio minimo suggeriscono l'apertura di un codice fiscale ad hoc).
L'Agenzia delle Entrate con la risposta nr 408 ad uno specifico interpello ha riconosciuto possibile l'intervento su parti comuni, in termini di efficientamento energetico, eseguito da un condòmino, laddove autorizzato preliminarmente dall'assemblea (o dall'altro condòmino, in caso di condomìnio minimo).
Infatti, con riferimento agli interventi di isolamento termico realizzati sulle pareti interne dell'unità immobiliare di cui è proprietario si fa presente che, in generale, qualora venga effettuato sulle parti comuni dell'edificio in condominio almeno un intervento “trainante” tale circostanza consente a ciascun condominio di poter fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nel cd ecobonus, compresi quelli prospettati dall'Istante. Tutto ciò premesso, dalle precarie informazioni fornite dal lettore non si comprende bene se l'unità immobiliare da questi indicata sia da annoverare tra quelle indipendenti funzionalmente e con accesso autonomo, ovvero all'interno di un condominio minimo.
Per entrambe le ipotesi, pertanto, si sono descritte sopra le condizioni dettate dalla legge, per come interpretate dall'Agenzia delle Entrante, relativamente all'accesso al superbonus. Per cui, a fronte della domanda posta, la risposta è positiva.
In ogni caso la legge di Bilancio 2021 sta cambiando ancora le regole, i senso ancor più favorevole al contribuente: per l’autonomia funzionale, oltre all’accesso diretto, basta che siano indipendenti tra su quattro dei seguenti impianti: idrico, del gas, elettrico e del riscaldamento.
