Decreto ingiuntivo per oneri condominiali non pagati e vendita dell’immobile

In materia condominiale, è noto che le obbligazioni reali siano quelle obbligazioni caratterizzate dalla connessione con una cosa. Seguono la proprietà del bene. Le obbligazioni vengono pertanto definite propter rem, o anche ambulatorie, in quanto, appunto, i soggetti del rapporto mutano in seguito alla circolazione del bene. Dunque, l'obbligo di ciascun condomino nasce nel momento in cui occorre provvedere alla «conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese»(Cassazione 18 aprile 2003 numero 6323).

Ancora oggi, tuttavia, sono frequenti i contenziosi tra venditore ed acquirente di un immobile che, spesso, si trovano in disaccordo su chi debba sostenere il pagamento delle spese : il venditore oppure l'acquirente?Recentemente, il Tribunale di Catania, con la sentenza 4028/2020 pubblicata il 03 dicembre 2020, è tornato ad affrontare l'annosa questione.

I fatti
Nel caso trattato dal Giudice siciliano, un condomino si opponeva ad un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio e con il quale veniva richiesto il pagamento relativo a lavori di rifacimento di un muro, cristallizzato in una sentenza. Sosteneva che, avendo venduto l'immobile, doveva trovare applicazione l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo cui «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

Conseguentemente, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo ritenendo di non avere alcun obbligo nei confronti del condominio, trattandosi di somme esigibili e mai richieste nel lontano 2001 e dovute dal precedente proprietario. Si lamentava, inoltre, del fatto che la delibera assembleare sulla base della quale è stato richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo, non fosse stata allo stesso notificata.In applicazione di un principio ormai consolidato, il Tribunale di Catania evidenziava come il decreto ingiuntivo opposto si fondasse sulle delibere assembleari che avevano deliberato le somme dovute, e che le stesse non fossero state impugnate.

La decisione del Tribunale e l’ultima pronuncia di legittimità
Fatta questa premessa, nel merito, l'opposizione veniva rigettata in quanto non poteva trovare applicazione l'articolo 63 Disposizioni attuative Codice civile come invocato dall'opponente «in quanto vige, in materia, il principio per cui il titolo del debito sorge con l'approvazione della delibera, avvenuta, nel 2015 ( sezione 6 - 2, ordinanza 15547/2017). La questione, recentemente, è stata oggetto dell'ordinanza della Cassazione, numero 18793 pubblicata il 10 settembre 2020.

In tale occasione, la Suprema corte ha precisato che per stabilire su chi spetti l'onere di contribuire alla spesa (precedente proprietario o attuale proprietario?) occorre far riferimento al momento in cui sorge l'obbligazione. A tal fine, si legge nel provvedimento, non dovrà farsi riferimento alla «concreta attuazione dell'attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione».

Nè poteva accogliersi la domanda di accertamento dell'invalidità della delibera, poiché priva di prova della comunicazione di convocazione in quanto, per giurisprudenza consolidata (sulla base della nota Cassazione sezioni Unite 4806/2005), «la mancata convocazione a seduta assemblare dà luogo a vizio di annullabilità della relativa delibera, piuttosto che di nullità». Di conseguenza, il vizio, ove esistente, doveva essere rilevato nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile.