Condominio, bussola per varare il 110% in assemblee anti Covid da remoto

Assemblee di condominio di fatto lasciate allo spirito d’iniziativa degli amministratori e in balìa dei timori dei condòmini. E quando si è in troppi, quasi impossibili da realizzare.

Così, mentre il Governo spinge sul condominio per diffondere la riqualificazione energetica e antisismica con il 110 per cento, moltissime decisioni sono sospese. E l’ultima modifica normativa, che “autorizza” le assemblee condominiali online, è servita solo a complicare le cose .

Assemblee in presenza

Sino a pochi giorni fa, erano teoricamente possibili in tutta Italia. La circolare del ministero dell’Interno del circolare del gabinetto del ministro N. 15350/117/2/1 Uff.III-Prot.Civ. firmata il 20 ottobre scorso, specifica a pagina 5 che «Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione. Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci (...). Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc..».

Le modalità di convocazione e di svolgimento non sono cambiate rispetto all’inizio dell’emergenza, quindi si trattava di rispettare le prescrizioni di base: sanificazione degli ambienti, possibilità di disinfettarsi all’ingresso e all’uscita, almeno un metro di distanza dagli altri tutto intorno a ogni sedia, mascherina obbligatoria durante lo svolgimento.

La teleassemblea

Con la modifica realizzata con la legge 126/220 la teleassemblea è stata resa ufficialmente possibile. Peccato che l’infelice testo normativo, rivelatore dell’inesperienza di un legislatore pasticcione, sembri prevedere il preventivo consenso di tutti i condòmini. Consenso impossibile da raggiungere ogni volta che via sia un condomino irreperibile (non basta certo dare per ricevuta la convocazione).

Nel corso di Telefisco 110% (lo scorso 27 ottobre) è stato però chiarito che il preventivo unanime consenso non è né un nuovo requisito di validità di una delibera altrimenti invalida, né l’espressione di un principio di autoresponsabilità che impedisca la successiva impugnazione delle delibere. Quindi, non è condizione la cui mancanza renda invalida l’assemblea. Questa considerazione apre la strada alle assemblee “miste”, cioè convocate in un luogo fisico ma dove tutti i partecipanti (in presenza od online) accettino esplicitamente questa modalità e possano deliberare. O, come si sta facendo, deliberino una modifica al regolamento condominiale assembleare che ammetta le teleassemblee, senza bisogno di ulteriori consensi.

Le restrizioni anti Covid oggi

Tutte queste soluzioni, però, sembrano poco praticabili nell’immediato, con la sola eccezione delle teleassemblee “totali”: nelle zone rosse è proibito ogni spostamento per motivi non di salute, lavoro o necessità, si veda cliccando qui lo schema di Rendicontoplus ( www.rendicontoplus.it ).

Ma la faq 1 del Governo del 7 novembre , pur sconsigliando le assemblee in presenza, le autorizza, nel rispetto delle regole sanitarie anti-Covid, qualora non sia possibile fare quelle a distanza. Si direbbe quindi che sono permesse quelle che si svolgono senza spostarsi dall’edificio, e quindi, per chi abita altrove, non resta che adottare la formula “mista”.

Meno restrittive le regole per le zone gialle e arancioni, ma l’unica dimensione in cui siano concretamente realizzabili “in presenza” (le riunioni private sono comunque fortemente sconsigliate dal Dpcm) è quella di un condominio di modeste dimensioni dove, almeno in maniera informale, sia stato raccolto il consenso allo svolgimento, per evitare impugnazioni di delibere con la motivazione dell’assenza delle garanzie di sicurezza. Inoltre, l’amministratore veniva e viene spesso intimidito con la minaccia di essere tirato in ballo penalmente e civilmente in caso di contagio.

Ancora una volta, e sempre parlando delle zone arancioni o gialle, la soluzione sembra quindi essere quella della teleassemblea totale, oppure di quella “mista” che cambi il regolamento condominiale (non contrattuale) per consentire sempre quelle online, dove l’amministratore cerchi di far intervenire in assemblea pochissimi condòmini, muniti del maggior numero di deleghe possibile (il tetto è 20% di condòmini e millesimi se i condòmini sono più di 20).