Nulla la delibera sui lavori straordinari che non prefigura i danni derivanti al singolo condòmino

Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice conveniva in giudizio il condominio nel quale era ubicato l'immobile di sua proprietà, al fine di ottenere la declaratoria di nullità delle delibere adottate dall'assemblea dei condòmini -in data 25 ottobre 2018- ai punti numero quattro e numero sei dell'ordine del giorno.

In particolare, la prima determinazione, avente ad oggetto l'esecuzione di interventi diretti all'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo di proprietà dell'attrice, invitava la stessa: «a dare immediato accesso alla sua terrazza per effettuare i lavori, autorizzando l'amministratore a richiedere provvedimento d'urgenza in caso di diniego»; la seconda, intimava –anche- alla parte istante: «di ripristinare nella posizione originaria le canne fumarie già spostate».

La difesa della condomina
A sostegno delle richieste, deduceva l'attrice: che la prima delibera oggetto di contestazione fosse illegittima, atteso che i lavori avrebbero inutilmente danneggiato la sua proprietà esclusiva; non avrebbero risolto il problema delle infiltrazioni, riconducibili ad altra causa e, comunque, non sarebbero stati praticamente realizzabili.Quanto alla determina di cui al punto sei all'ordine del giorno, invece, essa sarebbe stata affetta da nullità, posto che avrebbe determinato un immotivato spostamento delle canne fumarie, con grave pregiudizio alla salute per le esalazioni conseguenti al ripristino.

Si costituiva in giudizio il condominio convenuto, eccependo, in via preliminare, la carenza di interesse ad agire dell'attrice, in quanto il condominio aveva solo “invitato” controparte ad un’azione non vincolante ed in ogni caso insisteva per l'infondatezza delle domande di cui chiedeva il rigetto.Precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione sulla base delle sole prove documentali fornite dalle parti, con concessione dei termini di cui all'articolo 190Codice procedura civile.

La decisione del Tribunale di Roma
Il Tribunale di Roma, sezione quinta civile, con la sentenza numero 14361 del 2020, pubblicata il 20 ottobre 2020, ha accolto integralmente la domanda dell'attrice, annullando le delibere impugnate, con condanna del convenuto soccombente alla corresponsione delle spese di lite in favore dello Stato, ai sensi dell'articolo 133 del Dpr 115/02.

Prima di approfondire il merito della vicenda, il Tribunale ha affrontato la questione preliminare sollevata dal condominio, relativa alla presunta carenza di interesse ad agire dell'attrice.Sul punto, il Tribunale ha osservato che l'intimazione rivolta alla parte istante di acconsentire alla realizzazione dei lavori, vi e più sotto minaccia di azione giudiziaria in caso di diniego, non può certamente considerarsi come una valutazione discrezionale rimessa alla libera determinazione della parte intimata, configurandosi, al contrario, come un vero e proprio ordine giuridico vincolante, idoneo ad incidere direttamente nella sfera patrimoniale dell'interessata.Da ciò, consegue l'affermazione del pieno interesse ad agire dell'attrice ed il rigetto della sollevata eccezione.

Le motivazioni della pronuncia del Tribunale
Nel merito,il ragionamento seguito dal Tribunale, si fonda sulle seguenti considerazioni.Quanto alla prima delibera impugnata, il Tribunale ha evidenziato come l'assemblea abbia approvato dei lavori nella proprietà esclusiva dell'attrice sulla base di un documento –una semplice Pec del tecnico incaricato dal condominio- dal contenuto del tutto generico, che non consentiva di individuare con precisione quali interventi sarebbero stati effettivamente necessari.

Inoltre, a fronte delle specifiche contestazioni sollevate dall'istante circa la non idoneità degli interventi programmati a risolvere il problema ed in ordine ai danni che, dagli stessi, sarebbero derivati al proprio terrazzo, il condominio convenuto non ha assolto compiutamente all'onere di provare quale fosse –concretamente- l'oggetto dell'intervento.Si legge, al riguardo, in un passo della sentenza: «Ebbene, il condominio onerato di provare quale fosse l'oggetto dell'intervento ed in particolare se lo stesso non avrebbe pregiudicato la proprietà dell'attrice (…) nulla ha dimostrato non consentendo così a questo giudicante di apprezzare l'utilità dei lavori (…) che si devono, invece, presumere (…) e che avrebbero dovuto, invece, in previsione del probabile danno, essere oggetto di previsione di ristoro (emergenza non riscontrata)».

La nullità delle delibere
Dalla evidenziata indeterminatezza dell'oggetto della delibera, ad avviso del giudicante, non può che discendere la nullità della delibera, in quanto lesiva del diritto di proprietà esclusiva dell'attrice. Ad analoghe conclusioni giunge il Tribunale con riferimento alla delibera approvata al punto numero sei dell'ordine del giorno, posto che, anche in tale ipotesi, l'ente gestionale non ha né allegato, né, tantomeno, dimostrato la necessità dello spostamento della canna fumaria intimato all'attrice, per rimediare alla lesione di beni comuni da parte del singolo, in applicazione dei noti limiti di cui all'articolo 1102 Codice civile.

Di conseguenza, ad avviso del giudicante, non essendo processualmente emerse circostanze tali da far ritenere che l'uso più intenso della cosa comune da parte dell'attrice abbia alterato la destinazione originaria della proprietà comune o abbia -in qualche modo- limitato il diritto degli altri condòmini al cosiddetto uso paritario della cosa comune, sussistono giusti motivi per procedere con la declaratoria di nullità anche dell'altra delibera impugnata, inutilmente –ed illecitamente- lesiva della proprietà esclusiva della condòmina.