Ci vuole sempre il fondo per i lavori straordinari

Può ritenersi valida (oppure è nulla) la delibera assembleare per la sostituzione dell'impianto citofononico che non preveda quanto prescritto dall'art. 1135, c. 4 del c.c. “4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti” ?

di Rosario Dolce

20 Ottobre 2020

L'impianto citofonico non è menzionato tra le parti comuni di cui all'articolo 1117 codice civile, sebbene la norma in questione abbia valore esemplificativo e non esaustivo. Il citofono, tuttavia, è un impianto destinato a servire tutti i condomini e in quanto tale non può che essere compreso tra i beni comuni. La sua sostituzione non comporta una sostanziale modifica della struttura o della destinazione delle parti comuni, ma si limita a renderne più comodo il godimento, lasciandone immutata la consistenza. Il che escluderebbe che possa ravvisarsi in essa un opera innovativa, se si considera che tale concetto sta ad indicare ogni novità, mutamento o trasformazione che modifichi o provochi comunque l'alterazione della situazione esistente. In ogni caso, nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l'esterno (citofono), possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell'impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, l'impianto citofonico.

Da ciò la necessità distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quelle di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall'articolo 1223, secondo comma, c.c., mentre le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità (in punto, si cfr Tribunale di Bologna n°1299 del 22 maggio 1998).

Ciò premesso, la sostituzione dell'impianto, che va certamente inquadrata come manutenzione straordinaria, in genere non è una spesa gravosa. Nondimeno, la lettera della norma richiamata dal lettore non lascia adito a dubbi sulla completezza contenutistica della deliberazione, che dovrebbe essere accompagnata dalla costituzione di un fondo pari all'ammontare del lavoro.

Per appalti di opere condominiali di notevole entità, a tal riguardo, è pacifica la conclusione per la quale viene ritenuta nulla la delibera assembleare in assenza di costituzione del fondo per spese straordinarie (Tribunale di Modena con la Sentenza 763/2019; n senso conforme si sono anche espressi il Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017, Tribunale di Udine, sez. I, 17.01.2018, Tribunale di Latina 08.02.2018 – sentenza n. 359/2018).