Le spese condominiali e i rapporti tra compratore, venditore e condominio

Le spese condominiali si distinguono tra quelle necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, ovvero volte ad impedire o riparare un deterioramento, e spese attinenti a lavori che consistano in un'innovazione o che comunque comportino, per loro particolarità e consistenza, un onere rilevante e mediamente superiore a quello inerente alla ordinarietà.

La differenza tra queste due categorie, non è solo nominativa. Le due tipologie di spese hanno, infatti, diversi momenti in cui diventano esigibili; determinare il momento esatto per chiederne contezza al condòmino è di fondamentale importanza per comprendere, in caso di compravendita di un'unità immobiliare, a chi spetti pagare e in quale misura. La Cassazione con la ordinanza del 09 ottobre 2020 numero 21860 definisce proprio un caso limite, pur facendo riferimento all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione Codice civile di vecchio conio (cioè nella versione anteriforma del 2013, che è poi quella equivalente all'attuale quarto comma della stessa disposizione).

Quando le spese sono esigibili
In particolare, i giudici di legittima – con il provvedimento in esame – hanno precisato che l'esigibilità delle spese condominiali relative agli onori cosiddetti “ordinari” matura al momento esatto in cui si compie l'intervento ritenuto necessario dall'amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell'attività gestionale.Viceversa, l'esigibilità delle spese condominiali relative agli oneri cosiddetti straordinari o concernenti le “innovazioni” matura al momento esatto in cui viene in essere la deliberazione dell'assemblea dei condòmini, in quanto tale, chiamata a determinare la quantità, la qualità e i costi dell'intervento.

La suddivisione delle spese tra alienante e acquirente
In questo ultimo caso, si dice che la statuizione collegiale assume valore costitutivo della obbligazione facente capo a ciascun condòmino, pro quota parte.Quindi, nel caso di vendita di un immobile all'interno di un condominio avvenuta dopo una delibera che approvi una spesa straordinaria o un'innovazione consegue che, in caso di mancato accordo tra alienante e acquirente, sia il primo a dover sostenere i costi, nonostante che i lavori vengano effettuati dopo la compravendita.

In altri termini, l'acquirente – che, in quanto condòmino, sarà tenuto a saldare la relativa spettanza (i patti tra costoro rimangono inopponibili al condominio) – avrà diritto a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato all'amministratore, in forza del principio di solidarietà passiva ex articolo 63, comma IV, delle disposizioni di attuazione al Codice civile (Cassazione 13505/2019; conformi 15547/2017; 7395/2017; 24654/2010).

Quest'ultima norma delinea, quindi, una obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale (in effetti - come precisato nell'ordinanza in commento - non trova applicazione, nella fattispecie, la previsione dell'articolo 2919 Codice civile; Cassazione 1847/2018; 1814/1964).