È legittimo servirsi per fini propri del muro perimetrale di uno stabile condominiale

È legittimo servirsi per fini propri del muro perimetrale di uno stabile condominiale, e quindi, anche apportarvi modifiche – come aperture ulteriori di dimensioni o forma non corrispondenti a quelle già esistenti che gli garantiscano un'utilità aggiuntiva – purché non incidano sulla destinazione del bene, non ne pregiudichino stabilità e decoro architettonico e non causino menomazioni o sensibili diminuzioni alla fruizione di aria o luce per i proprietari dei piani inferiori.

Lo afferma il Tribunale di Roma con sentenza n. 7424 del 20 maggio 2020 . Accende la lite la decisione di un Condominio di citare il proprietario dell'abitazione sita al primo piano per ottenerne la condanna, accertata la proprietà comune della chiostrina, al rilascio della parte indebitamente sottratta, alla rimozione della ringhiera in ferro e della pavimentazione in legno lì posizionate ed al ripristino della finestra in luogo della porta-finestra (successivamente aperta per accedere all'area comune).

Il proprietario si difende: la chiostrina era comune, sì, ma come condomino aveva il diritto di fruire di quello spazio. Tesi accolta e domanda del Condominio bocciata. A prescindere dal fatto che nel frattempo era stata rimossa la ringhiera, il diritto del singolo di servirsi per fine personale – dunque non a vantaggio di un bene esterno (Corte di cassazione 5060/2020) – di una porzione comune come il muro perimetrale esterno ed interno, comprende la facoltà di apportarvi modifiche che gli garantiscano un'utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri.

I paletti da rispettare? Non limitare l'uso altrui, non alterare la normale destinazione e non pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio. E costante giurisprudenza ha più volte puntualizzato che «gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro…e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni» (Corte di cassazione 53/2014).

Tuttavia, va detto, nell'esercizio di tale uso dovranno osservarsi i limiti dettati dall'articolo 1120 del Codice civile che impone di non ledere la stabilità e il decoro del palazzo, non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, non impedire l'uso concorrente di analoghi diritti degli altri, non alterare la destinazione del bene e non violare i divieti fissati dalla norma.

Sarà legittima, pertanto, anche l'apertura di finestre su un'area comune quale cortile e chiostrina strumentali alla finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, fermo il divieto di non alterare la destinazione del bene o impedirne il pari godimento. Tanto è vero che il danno astrattamente risarcibile in materia non sarebbe circoscritto a quello materiale (inteso come modificazione della conformazione esterna o dell'intrinseca natura del bene comune) ma andrebbe esteso a quello conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili dal bene condominiale, anche se di ordine edonistico o estetico.

In sostanza, ricadrà nel divieto qualsiasi modifica che peggiori il decoro architettonico dello stabile. Decoro da correlarsi non solamente all'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia, ma anche all'aspetto di singoli elementi o di singole parti suscettibili di considerazione autonoma (Corte di cassazione 5899/2004). Ebbene, nella vicenda – dichiarata la parziale cessazione della materia contesa per via della rimozione della ringhiera – il Tribunale di Roma non poteva che rigettare la domanda formulata dal Condominio volta alla chiusura della porta finestra ed al ripristino dell'originaria finestra. Le spese, però, vengono compensate.