Condominio in stand by tra teleassemblee e morosità

Il 110% arranca? L’impressione è un po’ questa, tutti ne parlano ma i cantieri sono ancora da avviare. Questo per i tanti problemi, pratici e giuridici, che questa super agevolazione porta con se.

In condominio

Cominciamo con la questione condominio: se almeno la metà dei lavori, se non di più, si dovranno svolgere su edifici condominiali (e a questo puntano esplicitamente tanto il Dl Rilancio che le Entrate), come poter prendere rapidamente decisioni sotto forma di regolari delibere, dato che tutti gli amministratori hanno il terrore di indire un’assemblea in presenza con il rischio Covid-19 e non osano farla a distanza perché, pur essendo tecnicamente possibile, temono le impugnazioni di chi non sia riuscito a connettersi?

Attualmente è in deposito al Senato un emendamento bipartizan promosso da Anaci e Confassociazioni all’articolo 63 del Dl Agosto (104/2020) , quello che prevede la maggioranza “semplificata”: la “teleassemblea” verrebbe resa legittima, togliendo così parecchie armi a chi vuole ostacolare la procedura online. Del resto, al convegno organizzato dal Sole 24 Ore lo scorso aprile con tutte le associazioni degli amministratori, il nodo era proprio il fatto che nel Codice civile non fosse prevista questa forma, più che la tecnologia disponibile, tanto che in parecchi casi di piccoli condomìni, dove tutti sono riusciti a connettersi, le delibere sono state votate.

Anche la cessione del credito presenta qualche problema: dato che il condomino è libero di scegliere questa strada ma anche quella della detrazione o dello sconto in fattura, per l’amministratore che non ottenga l’adesione unanime alla cessione si tratta di comporre le tessere del mosaico con notevole dispendio di tempo, per non parlare dei condòmini irreperibili.

E non c’è solo questo: Ipotizziamo un condominio che si fa finanziare da una banca cui cede il credito fiscale di buona parte dei condòmini. Diciamo 800mila euro su 1 milione di spesa. Una parte dei condòmini, infatti, decide invece di detrarli o di cederli ad altri terzi; naturalmente questi condòmini dovranno pagare le loro quote al condominio perché possa saldare le fatture dell’impresa (l’impresa, infatti, fa la fattura al condominio e non individualmente ai condòmini). Un moroso professionale, magari con esecuzione immobiliare già in prospettiva, potrebbe quindi cedere a un terzo il suo credito fiscale, incassare liquidità, fare la sua brava comunicazione all’amministratore dell’avvenuta cessione e poi non pagare il condominio. Che si troverebbe a inseguire il suo credito (normale e non fiscale, stavolta) con tutte le prospettive di insuccesso di questi casi. Mentre il cessionario sarebbe comunque protetto.

Edificio con unico proprietario

Negli edifici non condominiali, poi, decine di migliaia di proprietari di palazzine ed edifici cielo-terra che hanno la ventura di contenere più unità immobiliari catastalmente distinte, si trovano in difficoltà se non hanno almeno una di esse intestata a qualcun altro. L’interpretazione punitiva delle Entrate (basata su un testo normativo oggettivamente infelice) impedisce i lavori “trainanti” negli edifici che non siano né condomìni né unifamiliari. Per farla breve, le infinite comunioni ereditarie di interi edifici andrebbero rapidamente sciolte (e forse conviene sopportare i costi catastali e notarili) e creare così dei condomìni per potere accedere al superbonus.

General contractor e dintorni

L’enorme numero di adempimenti gravanti sui professionisti ma anche sui committenti (si pensi agli oltre 40 documenti da presentare alla banca per chi sceglie di cedere il credito) sono un deterrente potente. Per questo fioriscono i “general contractor” che si offrono di gestire tutto, dalla banca all’impresa, dalle certificazioni agli sconti in fattura. Ma tutto questo costa: e chi vuole dormire sonni tranquilli metta in conto un 20-30% dell’importo tra i mille rivoli di consulenze che serviranno a tutelarlo. Dovrà anche scegliere con cura tra offerte che non sempre provengono da strutture davvero attrezzate e competenti.