I muri perimetrali di un edificio condominiale sono strumentali al servizio esclusivo dello stabile

I muri perimetrali, poiché destinati al servizio esclusivo del palazzo condominiale, non possono essere usati senza il consenso di tutti i comproprietari per l'utilità di un altro immobile che sia di proprietà di un condomino e costituisca unità distinta rispetto all'edificio stesso. In quel caso, verrebbe a crearsi una servitù a carico dello stabile. Lo sottolinea la Cassazione con ordinanza 17942 del 27 agosto 2020.

I fatti
È il titolare di un alloggio a chiamare in causa una coppia di coniugi chiedendone la condanna a rimuovere il finestrino che si apriva nel bagno di loro proprietà. Di quel muro, puntualizza, il suo dante causa aveva acquistato la comunione e nell'atto ci si accordava per la chiusura del finestrino in caso di vendita. I consorti, eccepita la nullità della transazione per esser stata effettuata la vendita della comunione da un condomino soltanto, si difendono adducendo la condominialità del muro.

Il Tribunale concorda sull'invalidità della vendita ma, per il principio di conservazione degli effetti guridici degli atti, salva la clausola concernente la chiusura del finestrino imponendone la chiusura. Contro la decisione arriva l'appello ma Corte territoriale lo boccia. Trattandosi di un muro condominiale, perimetrale all'edificio, l'alienazione era nulla.

Non si poteva, precisa, cederne la comunione per iniziativa di un unico condomino. Ma era nulla – evidenzia discostandosi da quanto sancito in prima battuta – anche la clausola riguardante la chiusura del finestrino per dipendenza logica e funzionale da quella sull'acquisto della comunione. Andava applicato, quindi, l'articolo 902 del Codice civile che esclude la possibilità di chiudere la luce se non nell'ipotesi di costruzione in aderenza e consente al vicino soltanto di chiedere in qualsiasi momento la sua regolarizzazione.

Il ricorso alla Suprema corte
Lo scontro prosegue in Cassazione dove si deduce che, in realtà, il contratto di vendita di un immobile in proprietà indivisa stipulato da un unico comproprietario non è nullo ma incompleto e, pertanto, soggetto ad inefficacia relativa. Inefficacia che, si legge in ricorso, può essere fatta valere solo da chi abbia interesse ad acquistarlo per intero. Soggetto cui si consente di chiedere che si accerti l'efficacia del contratto nei limiti della quota dello stipulante, senza che questo possa opporsi, salvo che le parti abbiano voluto una vendita unitaria.

Nella fattispecie, allora, il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se nell'intento comune degli stipulanti il contratto fosse stato inteso come vendita unitaria. Se sì, la stipula era nulla. Se no, l'inefficacia era relativa con diritto a farla valere soltanto da parte dell'acquirente e dei suoi aventi causa. Motivo inammissibile. Intanto, premette la Cassazione, non essendo stato riportato il contenuto del contratto, non se ne poteva né affermare la nullità parziale né lo si poteva ricondurre ad un accordo di contenuto e forma diversi. In ogni caso, l'interpretazione del contratto era attività riservata al merito insindacabile in Cassazione se non per violazione di criteri interpretativi (nella fattispecie neanche invocati).

L’uso dei muri perimetrali
I giudici di legittimità ricordano, infine, che i muri perimetrali di un edificio condominiale sono strumentali al servizio esclusivo dello stabile per cui non possono essere usati, senza il consenso di tutti i partecipanti, per l'utilità di altri immobili di proprietà esclusiva di uno dei condòmini e costituenti delle unità distinte. Diversamente, si costituirebbe una servitù. Era essenziale, quindi, un ulteriore e più accurato vaglio della questione per colmare le lacune di cui era affetta la pronuncia di secondo grado. Queste, le ragioni per cui la Cassazione – accolto parzialmente il ricorso – rinvia ad altra sezione di appello chiedendo ai giudici di pronunciarsi anche sulle spese processuali.