Distanze e usucapione, le differenze tra ricostruzione, ristrutturazione e nuova costruzione

Abbattere un edificio esistente e realizzarne uno nuovo, sopra l'area di sedime in cui sorgeva, può incidere a fronte del rispetto delle distanze preesistenti con gli edifici limitrofi? Al quesito risponde la Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 18221 del 2 settembre 2020, con la quale precisa sia gli aspetti sostanziali che processuali (onere della prova).

Differenza tra ristrutturazione e ricostruzione
Nell'ambito delle opere edilizie – anche alla luce dei criteri di cui all'articolo 31, primo comma lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 – è definita “ristrutturazione” ogni intervento che dispone modificazioni esclusivamente interne dell'immobile, lasciando inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura e la sagoma.

La “ricostruzione” è ravvisabile, invece, quando dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti strutturali, e l'intervento si traduce nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio (almeno con riferimento al volume; mentre per la ricostruzione “senza vincolo della sagoma” preesistente, si confronti l'articolo 5 del decreto legge nr 32 del 2019, convertito nella legge n. 55 del 2019, che ha introdotto il comma 1 ter all'articolo 2 bis del Decreto Presidente Repubblica n 380 del 2001, specificando che: “in ogni caso di intervento e ricostruzione, quest'ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell'area di sedime e del volume dell'edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell'altezza massima di quest'ultimo”).Si ha, infine, una “nuova costruzione” quando, invece, sussistano variazioni rispetto l'originaria dimensione del fabbricato, tanto da generare l'aumento delle volumetrie. In questo ultimo caso, il nuovo edificio sarà sottoposto alla disciplina delle distanze vigente al momento della relativa realizzazione.

L’usucapione
Ora, in tema di usucapione del diritto a mantenere una distanza tra immobili inferiore a quella legale, poiché per il suo acquisto è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo ed ininterrotto, inteso inequivocabilmente all'esercizio sulla cosa di un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena, il possesso continuato è interrotto quando la vecchia costruzione sia stata sostituita da una costruzione nuova, cioè modificata per dimensioni e volumetrie.L'onere della prova.

Così correttamente inquadrate tutte le fattispecie, la proiezione di tali principi sul piano processuale si riversa sul piano dell'onere probatorio.

Il provvedimento in commento precisa, infatti, che quest'ultimo non incomba su chi si duole della violazione delle distanze, ma su chi si difenda assumendo di aver usucapito le distanze, nonostante la realizzazione delle opere edilizie di che trattasi.

Quindi: “in tema di violazione delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della dedotta violazione, mentre il convenuto, che affermi di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per aver ricostruito un edificio preesistente “in loco”, deve dimostrare la sussistenza degli elementi costituivi dell'acquisto a titolo originario, vale a dire la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione e l'assoluta identità fra la nuova e la vecchia struttura” (Cassazione civile 15041/2018).