Sì al nuovo varco di accesso al proprio cortile esclusivo, anche se confina con quello comune

Per trarne un'utilità aggiuntiva, ogni condomino può modificare – senza munirsi del consenso degli altri partecipanti – la recinzione del cortile esclusivo o comune confinante con un'area pubblica o condominiale. Consentita, quindi, anche l'apertura o l'ampliamento di un varco di accesso alla corte purché non alteri la destinazione del muro e delle altre cose comuni, non comprometta il diritto al pari uso e non porti pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del fabbricato. Lo scrive il Tribunale di Nocera Inferiore con sentenza numero 173 del 20 febbraio 2020.

La vicenda
Apre la controversia un condominio, citando una Srl per far accertare la proprietà comune del muro di confine tra il giardino condominiale e la terrazza di proprietà esclusiva della società e l'illegittimità dell'apertura. La variazione, contesta, non era stata autorizzata dal condominio e – creando un ingresso sul giardino condominiale destinato ad area verde – aveva compromesso, per scopi ludici e ricreativi, l'uso comune dando vita ad un transito verso il varco creato. Di qui, la richiesta di condanna alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi mediante chiusura del varco con cancello aperto e ad un indennizzo per uso vietato di bene comune.

La società si difende sostenendo che il muro non ricadeva in comunione e che, comunque, le aperture sul giardino erano consentite dai titoli di proprietà senza creazione di servitù di passaggio. Tesi accolta dal Tribunale che boccia la pretesa del condominio. Il muro che divide il terrazzo privato della ditta dal giardino condominiale, mancando un titolo che ne attesti la comunione, apparteneva alla società ed era estraneo all'ambito dei beni condominiali indicati dall'articolo 1117 del Codice civile.

La condominialità del bene
Anzi, vista la funzione di contenimento del giardino, era proiezione e recinzione del terrazzo della Srl parificabile a ringhiere o parapetti. Del resto, rientra tra le cose condominiali solo il bene destinato oggettivamente all'uso comune o quello che risulti tale per titolo negoziale (regolamento o atto costitutivo di condominio) che assimili il manufatto a muri maestri e facciate (Cassazione 22155/2018). Trascurabile, dunque, il rilievo del condominio “agganciatosi” alla presunzione di comunione di muri divisori di cortili, giardini e orti o recinti.

Presunzione inapplicabile, prosegue il giudice, se il muro divide terreni diversi come nella fattispecie (terrazzo privato pavimentato e giardino condominiale). Ininfluente, anche la presunzione di proprietà esclusiva sancita dall'articolo 881 del Codice civile secondo la quale si presume che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario del fondo verso cui esiste il piovente e che, se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, questo spetti al proprietario dalla cui parte essi si presentano.

Le previsioni del regolamento
La consulenza, d'altronde, non aveva riscontrato pioventi, né sporti, cornicioni o mensole insistenti su un particolare lato del muro e il cacciacqua rinvenuto sul muro non era ad essi parificabile. A chiudere il cerchio – e “firmare” la sconfitta processuale del condominio – il fatto che nulla di diverso fosse stato disposto dal regolamento. La Srl, in sintesi, ben poteva praticare l'apertura del varco sul muro condominiale per conquistarne un più comodo accesso alla sua proprietà.

Il diritto al pari uso
A confermarlo, anche la Cassazione 11445/2015 intervenuta a marcare che «ogni condomino, nel caso in cui il cortile esclusivo o comune sia munito di recinzione confinante con un'area pubblica o un'altra area dello stesso condominio, può apportare a tale recinzione, se di proprietà condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura o all'ampliamento di un varco di accesso al cortile condominiale o alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non alteri la destinazione del muro e delle altre cose comuni, non comprometta il diritto al pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e decoro architettonico del fabbricato». Tanti, allora, gli elementi che hanno indotto il Tribunale di Nocera Inferiore a legittimare la modifica operata dalla Srl e rigettare la pretesa dell'ente condominiale.