Comprare casa senza il certificato di agibilità non è vendita di un bene al posto di un altro

Nell'ambito delle compravendite di immobili ad uso abitativo è abbastanza frequente che al momento della stipula dell'atto che trasferisce il bene, il venditore non consegna all'acquirente il certificato di agibilità. Sulle conseguenze derivanti dall'omessa consegna del suddetto documento si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione con la sentenza 17123/2020, pubblicata il 13 agosto 2020.

Risarcimento del danno
A dare origine alla vertenza, l'acquirente di un immobile il quale citava innanzi al Giudice di Pace il venditore al fine di vedersi riconoscere il diritto al risarcimento del danno subito per l'omessa consegna da parte di quest'ultimo del certificato di agibilità dell'immobile acquistato e il rimborso delle spese sostenute per l'ottenimento del suddetto documento.

La domanda dell'acquirente veniva ritenuta infondata dal Giudice di Pace il quale, nel rigettarla, accoglieva anche l'eccezione di prescrizione del diritto formulata dal venditore. In sede di appello promosso dall'acquirente il Tribunale, ritenendo la certificazione di agibilità un requisito essenziale del bene venduto e la vendita priva del suddetto documento un'ipotesi di vendita di un bene completamente diverso da quello pattuito (cosiddetta vendita aliud pro alio), riformava la sentenza di primo grado, riconoscendo all'acquirente il diritto al risarcimento del danno per la mancata consegna del certificato di agibilità.

In Cassazione
La Cassazione pronunciandosi sul ricorso promosso dal venditore nell'accoglierlo ha evidenziato che nella vendita di immobili ad uso abitativo, anche se il certificato di agibilità è requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene e della sua commercialità, la mancata consegna del suddetto documento costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni. Come affermato dalla stessa Cassazione, hanno continuato, «il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio» ( Cass. 6548/2010, Cass. 16918/2019 ).

Poiché nel caso esaminato il certificato di agibilità era stato, comunque, rilasciato, anche se in un momento successivo alla vendita dell'immobile, hanno concluso i giudici della Suprema Corte, l'immobile venduto non può essere considerato diverso da quello effettivamente pattuito tra le parti.