Il libro giornale sui lavori in condominio va redatto dal direttore dei lavori, non dall’amministratore

Niente libro giornale che riporti l'inizio, la sospensione e la durata dei lavori di ristrutturazione di uno stabile condominiale? La mancanza è del direttore dei lavori e non dell'amministratore, tenuto esclusivamente a mantenere e conservare i registri contabili, di anagrafe condominiale e assembleari. Lo puntualizza la Corte d'appello di Ancona con sentenza 116 del 3 febbraio 2020.

La vicenda
Al centro della controversia, l'appalto conferito da un condominio ad un'impresa edile incaricata di eseguire opere di manutenzione straordinaria di due palazzine per un importo presunto di circa 200 mila euro. Accende lo scontro l'accusa mossa dall'ente, in persona dell'amministratore in carica, nei confronti dell'ex gestore rimproverato per non aver agito con accortezza, perizia e solerzia.

In particolare, si denuncia in citazione, l'uomo aveva mancato di aggiornare i condòmini sullo stato di avanzamento dei lavori, aveva consentito opere non autorizzate con conseguenti maggiori oneri di spesa, aveva effettuato pagamenti in difformità e non aveva comunicato ai partecipanti le azioni giudiziarie intraprese ed inerenti il contratto di appalto. Di qui, la domanda risarcitoria di più di 38 mila euro.

La decisione
Respinta l'eccezione d'inammissibilità sollevata da controparte, la Corte boccia la pretesa liberando dall'addebito il vecchio amministratore. Non era ravvisabile, spiega il collegio, alcuna responsabilità gestionale e/o amministrativa per delle competenze e funzioni che, a ben vedere, erano estranee al suo ruolo.

La consulenza tecnica, peraltro, aveva accertato sia l'avvenuta esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dei prospetti dell'edificio e sia l'esatta corrispondenza delle opere eseguite con quelle deliberate. Il neo, in sintesi, stava unicamente in alcune incongruenze sulla quantità – riferite a lavori descritti nel computo metrico estimativo – rilevabili soltanto da un tecnico esperto e comunque minime e non incisive sul fatturato dell'appaltatrice.

Nessuna responsabilità dell’amministratore
Quanto, poi, alle richieste di pagamento della ditta, le stesse erano state assolte dall'amministratore sempre dietro autorizzazione del direttore dei lavori che va considerato – marcano i giudici marchigiani – l'unico garante della corretta esecuzione delle opere. Ma, a prescindere da tali osservazioni, neppure poteva rimproverarsi all'amministratore, conclude la Corte, la mancata tenuta di un libro giornale essendo egli tenuto, ai sensi dell'articolo 1130 numero 7 del Codice civile, soltanto a mantenere e conservare i registri contabili, di anagrafe condominiale ed assembleari, e non anche a redigere un libro giornale in cui annotare l'inizio, la sospensione e la durata dei lavori di ristrutturazione. Tutti adempimenti, questi, di esclusiva pertinenza della direzione dei lavori.

Diversa, è ovvio, sarebbe stata l'ipotesi in cui l'amministratore avesse omesso di predisporre il rendiconto impedendo ai condòmini di sapere come fosse stato speso il denaro sborsato per le spese comuni. Un rendiconto che, pur non subordinato ad un'estensione in forma rigorosa, si esige sia privo di vizi intrinseci, accompagnato dai documenti giustificativi delle uscite e stilato in maniera cristallina per consentire un concreto controllo delle singole voci (Tribunale di Roma 5969/2020).

Ed è noto che, se i bilanci consuntivi non osservano i criteri di chiarezza e veridicità sussisteranno i presupposti per l'annullamento delle deliberazioni che quei bilanci abbiano, ciò nonostante, approvato (Tribunale di Roma 23760/2019). Tuttavia, nella vicenda nulla del genere era accaduto non incidendo la principale contestazione sulla mancata tenuta del libro giornale. Omissione che era imputabile alla direzione dei lavori e non già all'amministrazione del Condominio. Inevitabile, pertanto, la soluzione abbracciata dai giudici della Corte d'appello di Ancona: “salvare” l'ex amministratore e rigettare la pretesa formulata dal condominio.