Nulla la delibera che a maggioranza deroga al criterio di ripartizione delle spese

Una condomina impugnava una delibera assembleare contestando l'illegittimità della stessa per avere il condominio deliberato il riparto di alcune spese straordinarie con un criterio differente da quello stabilito nel regolamento dello stabile.La spesa di rifacimento dei citofoni, in particolare, era stata considerata come comune a tutti e quindi il relativo costo era stato ripartito in parti uguali, e non secondo i criteri di cui all'articolo 1123 del Codice civile.

Le previsioni del Codice e le sentenze di merito
L’articolo prevede infatti al primo comma che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

I giudizi di merito, tanto quello presso il Tribunale quanto quello in Corte d'appello, vedevano la soccombenza della condomina ricorrente e la conferma della delibera assembleare impugnata. Il ragionamento dei giudici di merito a sostegno delle proprie sentenze era relativo alla prassi vigente nel condominio di deroga di fatto delle regole sulla ripartizione delle spese. Secondo la difesa dello stabile, infatti, già a far data dal 1990 il regolamento era stato spesso derogato e disapplicato, e conseguentemente la delibera assembleare contestata doveva essere considerata come valida in quanto espressione della maggioranza dei condomini.

Il ricorso alla Suprema corte
Stante detta sentenza pronunciata dalla Corte d'appello, alla ricorrente non restava che agire in Cassazione e a tal fine depositava un ricorso incentrato sulla illegittimità della delibera condominiale impugnata rispetto al contenuto del regolamento di condominio. L'amministratore di condominio, infatti, aveva prima sostenuto in giudizio di avere fatto corretta applicazione dei criteri di riparto delle spese previsti dal regolamento condominiale e – solo a seguito della perizia svolta nel giudizio – aveva ammesso di avere derogato al regolamento, invocando la circostanza della consuetudine vigente sin dal 1990 nel condominio rispetto alla deroga dei criteri di ripartizione delle spese.

Con la sentenza numero 16531 del 31 luglio 2020 la seconda sezione della Cassazione accoglieva il ricorso proposto dalla condomina. Gli ermellini chiarivano infatti la totale illegittimità del riparto delle spese in deroga ai criteri stabiliti dal regolamento. Secondo il condominio questi criteri alternativi sarebbero stati approvati dall'assemblea a maggioranza, ma tale deliberazione doveva essere considerata certamente nulla, in quanto in violazione della legge citata.

Spese suddivise con criterio proporzionale
I criteri di ripartizione delle spese condominiali, salvo eccezioni (ad esempio quella delineata dall'articolo 1123 comma II del Codice civile), devono seguire in maniera proporzionale il valore delle unità immobiliari, in modo tale che i costi saranno maggiori all'aumentare dei millesimi di proprietà delle parti comuni possedute.Ogni deroga ai criteri stabiliti dal regolamento sarà nulla, a meno che non derivi da una regolare riforma dello stesso approvata dall'unanimità dei condomini.

A detta della Cassazione, poi, «in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'articolo 1123 Codice civile, comma 1, e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio “pro capite” le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune».

La decisione
La sentenza, quindi, accoglieva il ricorso proposto dalla condomina e rinviava il giudizio alla Corte d'appello per una nuova valutazione sul merito che tenesse conto del principio in ragione del quale sono da considerare come affette da radicale nullità tutte quelle delibere assembleari che, senza unanimità dei condomini, decidano a maggioranza semplice di derogare ai criteri di riparto delle spese condominiali.