Il Condominio

Unità autonoma, per il 110% non serve l’accesso su strada pubblica

Pubblichiamo alcune risposte ai quesiti sul superbonus del 110%, che sono stati spediti dai lettori all’indirizzo internet www.ilsole24ore.com/forum110 (le risposte fornite dagli esperti del Sole 24 Ore sono consultabili a questo indirizzo).

Rischio irregolarità

L’amministratore del condominio convocherà un’assemblea per invitare i condòmini a far pervenire offerte da parte di imprese disponibili a eseguire l’appalto per cappotto termico e facciata, consistente in due stati avanzamenti lavori (Sal), per poter fruire del superbonus del 110% con cessione e sconto in fattura. Esiste il rischio di revoca del diritto al superbonus se, dopo l’avvio dei lavori, si verificassero irregolarità da parte del direttore dei lavori e/o dell’impresa e/o dell’amministratore condominiale? E come ci si può muovere per scongiurare questa ipotesi o per agire contro i responsabili?

In presenza di irregolarità, il rischio di successiva comminatoria di decadenza dal beneficio esiste sempre. Mentre per le asseverazioni non veritiere è prevista una polizza assicurativa che risarcirebbe il beneficiario della detrazione, per le altre irregolarità ci si dovrà rivalere in sede civilistica come per tutti i bonus fiscali.

Marco Zandonà

Unità collabenti

Per una unità collabente (di categoria catastale F/2) quali sono gli interventi possibili per beneficiare della detrazione fiscale del 110 per cento?

La prassi dell’agenzia delle Entrate ha chiarito che il fabbricato collabente, accatastato F/2, può essere interessato da interventi edilizi rilevanti ai fini delle detrazioni ecobonus e sismabonus, a condizione che il titolo abilitativo edilizio faccia riferimento a una ristrutturazione edilizia e non a un intervento di nuova costruzione. Ciò significa che, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, laddove del fabbricato collabente sia rispettata l’originaria volumetria, potranno essere posti in essere interventi rilevanti in materia sismabonus e di isolamento termico/cappotto, agevolabili al 110% (mentre, in assenza di impianti di riscaldamento da sostituire, questo intervento non sarà agevolabile al 110%).

Silvio Rivetti

Capienza fiscale

Sono proprietario di una casa unifamiliare da ristrutturare (cappotto, tetto, serramenti). Ho una capienza Irpef di 8mila euro che non copre il valore dei rimborsi 110% a cui avrei diritto. Se cedessi il mio credito d’imposta alla banca, riuscirei a recuperare l’intera quota? Inoltre vorrei capire se, con la cessione del credito, perderei per cinque anni la possibilità di utilizzare la capienza Irpef per spese sanitarie, detrazioni figli a carico.

In caso di cessione del credito il recupero, oltre che essere immediato, supera il problema della scarsa capienza, anche se bisogna mettere in conto la riduzione operata dalla banca per acquisire il credito. Con la cessione, la capienza reddituale resta intatta per le altre detrazioni indicate nella domanda del lettore.

Giorgio Gavelli

Unità non del tutto autonoma

Abito in una vecchia casa di campagna divisa in quattro appartamenti autonomi, ma con ingressi su un vano scale comune. Vista l’impossibilità di fruire del bonus per il riscaldamento come elemento trainante (in quanto non c’è il requisito dell’ingresso indipendente), è possibile fruirne come elemento trainato facendo il cappotto (intervento trainante)?

Il caso descritto permette di approfondire la nuova nozione di cui all’articolo 119, comma 1, lettera a, del decreto Rilancio, relativa all’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari ma funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall’esterno. La norma non richiede il requisito dell’accesso autonomo «su pubblica via»: e ciò consente di sussumere nella categoria di edifici in esame tutte quelle situazioni in cui le singole unità immobiliari presentano accesso indipendente su corti comuni, eventualmente chiuse da un unico cancello o portone d’ingresso. In ogni caso, la fattispecie descritta non rientra nella casistica, perché le singole unità immobiliari descritte non hanno accesso autonomo all’esterno, ma attraverso un vano scala comune.

Tuttavia, ciò non impedisce la realizzazione del cappotto sull’intero edificio, incidendo le caratteristiche strutturali di quest’ultimo esclusivamente sul massimale di spesa, che risulta essere pari a 40mila euro per unità immobiliare (e non a 50mila euro, come sarebbe stato se le quattro unità avessero avuto accesso esterno indipendente). In ogni caso, l’edificio potrebbe ammettere anche un intervento sull’impianto di climatizzazione, con sostituzione di quelli preesistenti (che pare di intuire essere autonomi) con uno centralizzato.

Silvio Rivetti


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