Condominio

L'assemblea condominiale non può intervenire sull'impianto elettrico del singolo condòmino

Può deliberare solo relativamente a parti comuni

di Giulio Benedetti

Gli articoli 1575 e 1576 Codice civile disciplinano il contratto di locazione ed impongono al proprietario di consegnare l'immobile in buono stato di conservazione , di mantenerlo in stato di servizio da consentire l'uso convenuto e di garantire il suo pacifico godimento durante la locazione , mentre il conduttore deve eseguire le opere di piccola manutenzione.

Manutenzione impianti e responsabilità
La giurisprudenza è costante nel riconoscere la responsabilità giuridica del proprietario, con particolare riferimento all'installazione ed alla manutenzione degli impianti tecnologici, in qualità di soggetto garante, ai sensi dell'articolo 40 Codice penale, dell'incolumità del conduttore nell'uso della cosa locata . L'assemblea condominiale è spesso chiamata ad intervenire nel rifacimento degli impianti elettrici asserviti al condominio , ma non può deliberare sulla sicurezza delle parti private.

La decisione della Suprema corte
E' questa la conclusione della corte di Cassazione (sentenza 14300/2020) che ha accolto il motivo del ricorso contro una sentenza la quale aveva dichiarato la validità di un'assemblea che aveva approvato il rifacimento dell'impianto elettrico , effettuato anche su parti private del condominio. Il ricorrente criticava la sentenza della Corte di appello la quale aveva affermato la validità della delibera di spesa per il rifacimento dell'impianto elettrico, ai sensi della legge n46/90, poiché lo stesso , pur interessando le parti di privata proprietà, era migliorativo ed innovativo.

Il ricorrente sosteneva che la decisione avesse violato i diritti dei singoli condomini su porzioni di proprietà esclusiva. Il giudice di appello affermava che l'intervento di ammodernamento dell'impianto elettrico , ai sensi della legge 46/1990, era un intervento urgente di straordinaria manutenzione.

Gli interventi su proprietà privata
Tuttavia la Corte di cassazione osservava , sulla base della propria giurisprudenza , che nel condominio i poteri dell'assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, sia per le cose comuni che per le esclusive, tranne che tale invasione sia stata da loro accettata o nei singoli atti di acquisto o nel regolamento condominiale .

La Cassazione sostiene che il giudice di appello ha errato poiché ha riconosciuto che il Ctu sosteneva l'installazione di interruttori magnetotermici in tutte le unità immobiliari, anche in parti private, e ugualmente sosteneva la legittimità di tali opere. Il giudice di legittimità enunciava il principio per cui l'osservazione del carattere innovativo dell'intervento , non bastava a giustificare il suo pregiudizio alla parte privata interessata.

L’assemblea delibera solo su parti comuni
Ne consegue che l'assemblea non avrebbe potuto deliberare l'intervento nelle parti private, ma soltanto per le parti comuni dell'edificio . Per deliberare l'intervento complessivo l'assemblea avrebbe dovuto ottenere l ’assenso dei singoli proprietari delle parti private interessate. L'art. 1120 Codice civile consente alla maggioranza assembleare di deliberare i soli miglioramenti delle parti comuni .Nel caso trattato la Cassazione rilevava che la predetta delibera assembleare aveva arrecato un pregiudizio alle singole proprietà, poiché il Ctu riferiva che alcuni condòmini, che volevano inserire altre sicurezze, sarebbero incorsi in spese aggiuntive per lo spostamento degli impianti.

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