La Cassazione: nessun vincolo di destinazione sull’alloggio del portiere

Non sussiste alcun vincolo perpetuo e 'reale' di destinazione sulla casa di abitazione del portiere né tanto meno si può ritenere che tale destinazione possa formare oggetto di un'obbligazione “propter rem” sulla cosa , ovvero di dipendenza tra obbligato e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa. Questa in estrema sintesi il contenuto della sentenza della Cassazione 11802 del 18 giugno 2020.

Il ragionamento dei giudici
Pur a fronte infatti di una norma espressa di cui all'articolo 1117 Codice civile primo comma numero 2) che qualifica come oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio anche «i locali per i servizi comuni, come la portineria, compreso l'alloggio del portiere», i giudici rilevano che questa destinazione non è una qualità strutturale dell'alloggio nè può sopravvivere se esso ha formato oggetto di successivo trasferimento in proprietà esclusiva (e quindi non più quale 'parte comune' dell'edificio).

In particolare, non si può invocare la figura della 'obligatio propter rem' stante il principio di tipicità che connota questa categoria giuridica e che non consente di estenderne le regole a figure non previste dal legislatore, come appunto il vincolo di destinazione di cui si tratta (Cassazione 26987 /2018). E non si può ritenere che in tal caso vi sia una necessaria connessione con una situazione di realità (proprietà o titolarità di altro diritto di godimento), la qual cosa soltanto determinerebbe l'accessorietà della obbligazione 'propter rem' e la sua ambulatorietà.

Il caso esaminato
Nella fattispecie presa in esame dal giudice di legittimità, peraltro, il bene, che secondo quanto esposto dai ricorrenti era stato destinato ad alloggio del portiere secondo le disposizioni del regolamento condominiale (non trascritto), era stato successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare, aggiudicato a un terzo soggetto e da questi ritrasferito in proprietà esclusiva all'attuale proprietario.

Pertanto, pur a fronte delle argomentazioni in senso contrario della parte ricorrente, i giudici ne hanno ritenuto inopponibile al creditore ipotecario procedente (e ai successivi aventi causa) la destinazione a casa del portiere, in quanto, nel rispetto della medesima ratio che ispira l'articolo 2812 Codice civile fondante la inopponibilità al creditore dei diritti costituiti sul bene ipotecato, anche un vincolo di destinazione costituito sull'alloggio già offerto in garanzia ipotecaria si deve ritenere subisca la stessa sorte. E ciò in quanto quel vincolo ha una «evidente incidenza sullo stesso valore venale del bene, ove si ritenga che sia opponibile agli eventuali acquirenti all'esito della esecuzione forzata”.