Con lavori straordinari l’amministratore deve adeguare la polizza professionale

Il prossimo orizzonte dei condomini italiani sembra essere colmo di interventi di riqualificazione energetica - e non solo - grazie alla spinta che la super cessione del credito fiscale al 110% promette di conferire a tutto il comparto.Si tratterà, spesso, di lavori di una certa entità che in molti casi, nell'ottica di una riqualificazione totale dell'edificio, potrebbe superare anche diversi milioni di euro di spesa, scenari che riportano l'attenzione sulla polizza di responsabilità professionale degli amministratori di condominio che, lo ricordiamo, non è di per sé obbligatoria. Ma andiamo per gradi.

L’assicurazione nelle previsioni del Codice
Secondo il terzo comma dell'articolo 1129 Codice civile, l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Si tratta di una vera e propria condizione sospensiva del perfezionamento dell'incarico sulla base di una polizza ad esclusivo favore di quel preciso condominio.

Se la nomina si è perfezionata a tali condizioni e nel periodo del suo incarico l'assemblea delibera lavori straordinari con la costituzione del fondo speciale ai sensi dell'articolo 1135 Codice civile, l'amministratore è tenuto a adeguare i massimali della polizza per quel periodo, contestualmente all'inizio dei lavori e per un valore non inferiore a quello dei lavori deliberati.

Le più frequenti tipologie di polizza
Si tratta, però, di casi poco ricorrenti nella realtà. Gli amministratori professionisti propendono, generalmente, più per una polizza per la responsabilità civile professionale generale che, solitamente, fa riferimento a due elementi di valutazione: il volume d'affari fatturato e un massimale conseguentemente proporzionato. Generalmente, le fasce di polizza più diffuse sono quelle che guardano ad un fatturato fino a 50.000 o 100.000 euro l'anno e con massimali che vanno, di solito, da 250.000 a 500.000 euro.

Anche in tali circostanze, e sempre che siano stati deliberati lavori straordinari, è necessario che l'amministratori integri la polizza generale con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca l'aumento del massimale in favore di quello specifico condominio.

L’integrazione per lavori straordinari
Nel caso, quindi, di un amministratore munito di polizza professionale generica che amministri venti condomini e che soltanto quattro di questi deliberino lavori che vanno da uno a quattro milioni di euro di spesa, sarà obbligatorio integrare la polizza con aumento di massimali per singolo condominio e per ognuno dei rispettivi importi deliberati, con l'indicazione della compagnia dei rispettivi condomini beneficiari.

In altri termini, una polizza professionale generica con un massimale di quattro milioni di euro in questo caso potrebbe risultare comunque non sufficiente per ritenersi in regola con le norme introdotte dalla legge di riforma del 2012. Ulteriori costi, quindi, sia per il singolo professionista che, di conseguenza, per i condominii amministrati.