Il creditore del condominio può rivolgersi ad un solo condomino per l’intera somma

È efficace, anche se solo nei limiti della quota millesimale del condomino intimato, il precetto con cui il creditore gli intimi il pagamento dell'intera obbligazione senza precisare quanto sia da lui realmente dovuto. Così, qualora questi non faccia presente – con opposizione all'esecuzione – di essere titolare di una quota millesimale inferiore a quella riportata nel precetto, nei suoi confronti scatterà l'esecuzione per la quota allegata dal creditore o, quando non specificata, per l'intero debito. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza 3270 del 14 febbraio 2020.

I fatti
Protagonista, un uomo che, raggiunto da un decreto ingiuntivo notificatogli da una Srl, lo contesta. Opposizione accolta. Va ricordato, chiarisce il giudice romano, che l'obbligazione del condominio non grava per intero sui condòmini ma su ciascun partecipante in rapporto alla propria quota millesimale (Cassazione 14530/2017). Il titolo formatosi contro il condominio, quindi, ai fini dell'azione esecutiva, sarà certamente valido contro i singoli condòmini.

In altre parole, il creditore del condominio che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei suoi confronti e voglia agire verso i singoli per recuperare il credito, non è tenuto ad instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun partecipante per la sua quota di debito, né è obbligato a provare la misura della quota millesimale di ognuno. Per promuovere l'esecuzione forzata e poter utilizzare il titolo esecutivo gli basterà, in sintesi, dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, degli aggrediti ossia la loro qualità di condòmini.

Il pagamento chiesto per intero ad un solo condomino
La conseguenza è cristallina: nell'evenienza in cui decida di intimare il pagamento dell'intera obbligazione ad uno o più partecipanti, o ad uno soltanto di essi, indicando nel precetto l'importo totale del credit o senza specificare la misura della quota millesimale dell'intimato, il precetto conserverà la sua efficacia. Esso, difatti, sarà inefficace esclusivamente per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato sempre che ne dimostri la misura.

La difesa del condomino chiamato a rispondere dell’intera somma
Ecco che l'intimato potrà opporsi all'esecuzione o allegando di non essere condomino o eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella allegata dal creditore. Nel primo caso, l'onere della prova della qualità di condomino spetterà al creditore (trattandosi di un fatto costitutivo della legittimazione passiva) mentre nel secondo spetterà all'opponente che, in quel modo, si sta avvalendo a sua difesa di un fatto modificativo e/o parzialmente impeditivo della legittimazione passiva o sta rilevando l'inefficacia del titolo esecutivo per l'importo complessivo (Cassazione 22856/2017).

Certo è che, se l'intimato non riesca a dimostrare la sua misura di partecipazione condominiale, subirà l'esecuzione per la quota fatta valere dal creditore o, se non conteggiata, per l'intero debito di cui risulti ingiunto il pagamento. Ed è noto che il creditore potrà – solo dopo aver agito preventivamente ed infruttuosamente verso i morosi – anche attivarsi verso i condòmini in regola con gli oneri.

La decisione
Nella vicenda, comunque, l'opponente aveva offerto valida prova della misura della propria quota condominiale (allegando il piano di riparto approvato dall'assemblea sulla base della tabella millesimale del condominio) e aveva anche dimostrato, carte alla mano, di non essere moroso.

Di converso, la Srl creditrice non aveva provato di aver escusso infruttuosamente il patrimonio dei condomini morosi prima di minacciare l'aggressione dei suoi beni e, perciò, non aveva diritto di agire in esecuzione forzata in danno del singolo (Cassazione 12175/2019). Si motivano così le conclusioni raggiunte dal Tribunale di Roma che dichiara inesistente il diritto della società di procedere ad esecuzione forzata e la condanna alle spese di lite.