Il Condominio

Assemblea condominiale «ibrida» per affrontare le urgenze sul bonus

di Alessandro Maria Colombo

Convocare o non convocare? Il dilemma, ogni giorno sempre più vivo dopo la ripresa delle attività professionali, impone all'amministratore di fare scelte oculate, basate sull'esperienza professionale e, prima di tutto, sulla conoscenza delle peculiarità di ogni singolo condominio.

Quando si ritenga assolutamente necessario procedere alla convocazione, sorge poi la necessità di decidere in quale modalità sia più opportuno celebrare l'assemblea.
I due poli estremi sono costituiti dall'assemblea frontale, cioè quella tradizionale, e da quella totalmente virtuale, cioè on line, senza spostamento fisico di persone e realizzata esclusivamente mediante sistemi di videoconferenza.

La versione tradizionale «in presenza»
Dietro alla prima forma, tornata possibile in forza dell'art. 1, decimo comma, D.L. 16.5.2020, n.33, che ha autorizzato le “riunioni”, ed espressamente contemplata nelle FAQ del governo sulla “Fase 2”, si celano per l'amministratore insidie inedite. Responsabilità di carattere non solo amministrativo ma pure penale rischiano infatti di colpire chi non abbia garantito il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, oltre agli altri presidi di sicurezza anti-contagio.

Come scongiurare, poi, il rischio che una riunione si trasformi in un pericoloso e vietato assembramento, magari perché i numerosi e inattesi comproprietari (ad es. coeredi) di un appartamento abbiano deciso di presentarsi tutti a sorpresa, non avendo preventivamente designato il loro rappresentante con le modalità previste dall'art. 1106 cod. civ.? Può essere allora prudente per gli amministratori, quanto meno, valutare le varie offerte che in questi giorni stanno pervenendo da parte di soggetti professionali che, ovviamente dietro corrispettivo che sarà a carico del condominio, mettono a disposizione ampie sale, assumendo al contempo sui medesimi l'onere di porre in essere le misure di sicurezza, quali la preventiva sanificazione, il distanziamento delle postazioni e il controllo degli accessi.

In ogni caso, l'assemblea fisica, pienamente rispondente al paradigma codicistico e, quindi, per molti più rassicurante, non si palesa pienamente tale in questo frangente.

L’assemblea a distanza
Si rafforza, quindi, la spinta verso un'assemblea totalmente virtuale, che regista già esperienze non sporadiche e nei confronti della quale la curiosità dei condomini, per ora, pare avere la meglio sulle molteplici criticità. Trattasi, infatti, di celebrazione sconosciuta al Codice civile, nei riguardi del quale è stata pur autorevolmente ipotizzata una possibile compatibilità che, tuttavia, non mette al riparo da contestazioni giudiziali d'invalidità, anzi tutto per la mancanza di un luogo di convocazione, prescritto dall'inderogabile art. 66 disp. att. cod.civ..

La possibilità «ibrida»
In attesa che il legislatore, anche a seguito delle reiterate richieste delle associazioni degli amministratori, sdogani il consesso interamente virtuale anche in condominio – il quale in tempi di pandemia ha avvertito ancor di più d'essere figlio di un dio minore rispetto a società, associazioni e fondazioni, per le quali le nuove tecnologie sono ormai certezza – fa capolino nella prassi l'ipotesi di un'assemblea spuria, che mutui geni dall'una e dall'altra tipologia originarie (per un raffronto tra le tre forme di possibile celebrazione dell'assemblea e dei relativi pro e contro, vedasi la tabella allegata cliccando qui ).

Si tratta dell'assemblea battezzata come ibrida: è convocata nello studio dell'amministratore ove tuttavia, su invito di quest'ultimo, presenzia solo il soggetto destinato ad essere designato segretario e, al più, anche il candidato presidente. Tutti gli altri condomini partecipano, invece, in videoconferenza, con l'impiego del sistema di comunicazione bidirezionale indicato nell'avviso di convocazione, ovvero a mezzo delega. È perfino possibile ipotizzare, se il regolamento non lo vieti, che alla presidenza sia chiamato un collaboratore dell'amministratore e che quest'ultimo funga da segretario.

In tal modo, sussiste un luogo di celebrazione (lo studio dell'amministratore), che coincide con quello ove viene istituito il collegamento audio-video con i condomini, e così pure si genera un verbale cartaceo, scritto e sottoscritto con la validità probatoria riconosciutagli dalla giurisprudenza.

Ogni facile entusiasmo deve però arrestarsi, inducendo gli amministratori a rimandare celebrazioni assembleari che non siano assolutamente procrastinabili, non solo perché la nuova creatura ibrida presenta le criticità, pur sensibilmente attenuate, delle due assemblee di cui è figlia (in primis quelle relative all'ammissibilità della c.d. “collegialità virtuale” in condominio) ma anche di fronte a vizi peculiari della stessa assemblea “meticcia”, quale la sostanziale imposizione della scelta di presidente e segretario.
Scherzi della genetica.


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