La condanna del condominio non coincide con la condanna dell’amministratore

La domanda di condanna del condominio per violazione del dovere di custodia (articolo 2051 Codice civile) non contiene anche quella sulla responsabilità professionale dell'amministratore. Questo, in sintesi, è quanto ha stabilito la Cassazione con la ordinanza numero 11590 del 16 giugno 2020.

Il fatto
Un condòmino agisce in giudizio per chiedere la condanna del proprio condominio al risarcimento del danno subito nel proprio immobile, per la omessa manutenzione di una parte comune. Nelle more del processo, in sede di memorie istruttorie, di cui all'articolo 183, comma VI, Codice procedura civile, estendeva la domanda nei confronti dell'amministratore condominiale. Il quale, tuttavia, non accettava il contraddittorio, per tardiva formulazione. La questione, in questi termini, arrivava poi avanti al giudice di legittimità, che provava a mettere ordine.

La questione
In questo caso, il motivo processuale assorbiva in sè ogni valutazione sostanziale, riguardo l'ampiezza della domanda risarcitoria del condòmino. Il provvedimento in commento, a tal riguardo, risulta emblematico. In punto, è bastato richiamare la Corte di merito, laddove dichiarava inammissibile il motivo di appello relativo alla responsabilità dell'amministratore perché le statuizioni sull'assenza di responsabilità ex articolo 2051 Codice civile non erano state impugnate, mentre quella relativa al rapporto di mandato era stata dichiarata inammissibile per tardività.

Ciò ci permette, tuttavia, di riflettere sulle condizioni sostanziali che potrebbero, invece, consentire, se esercitate per tempo, l'estensione di una responsabilità professionale, da addebitare in concomitanza all'amministratore.

Il rapporto di mandato
Va premesso, intanto, che il rapporto tra l'amministratore ed il condominio è inquadrabile (articolo 1129, penultimo comma) nell'ambito del mandato ed in forza di questo il legale rappresentante nella veste di mandatario, come sancito dall'articolo 1710 Codice civile, «....è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore». Quindi, la responsabilità che discende direttamente dalla violazione degli obblighi che derivano dal rapporto di mandato che sussiste tra il rappresentante e l'ente condominio è precipuamente di natura contrattuale.

La giurisprudenza
Secondo la costante giurisprudenza la responsabilità personale dell'amministratore si configura nel momento in cui sia dimostrato che lo stesso, nell'esecuzione del mandato, ha operato con negligenza, quindi al di fuori delle ipotesi segnate dall'articolo 1176 Codice di procedura civile. In questo senso si richiamano due decisioni della Cassazione:« Il condominio risponde, ai sensi dell'articolo 2051 Codice civile, dei danni subiti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell'edificio, mentre l'amministratore, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia delle stesse, è soggetto, ai sensi dell'articolo 1218 Codice civile, solo all'azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio per il recupero delle somme che abbia versato ai terzi danneggiati» (Cassazione 17983/2014).

«In tema di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condomino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso» (Cassazione 20557/2014).

La contestualizzazione
Tuttavia, non occorre dimenticare che l'amministratore è un professionista a responsabilità limitata. L'amministratore è, infatti, in grado di provvedere all'appalto delle opere di manutenzione straordinaria solo nel caso dell'urgenza, per come segnato dall'articolo 1135 Codice civile. Viceversa, la competenza a provvedere è rimessa ai condòmini a mezzo della propria assemblea. Sotto altro aspetto, pari poteri gestori sono rimessi agli stessi condòmini i quali, a norma dell'articolo 1134 Codice civile, in caso di urgenza, possono anticipare l'intervento della predetta assise degli “aventi diritto».

Conclusioni
Quindi non pare si possa pacificamente concludere che la mancata manutenzione delle parti comuni dell'edificio, doveproduca danno a terzi (in ciò vanno compresi gli stessi immobili di proprietà dei condòmini), comporti l'automatica responsabilità professionale dell'amministratore. Si potrebbe, invece, configurare una responsabilità penale e civile dell'amministratore in relazione alle lesioni o ai danni derivati dall'aver omesso di far riparare le parti comuni in esecuzione di una apposita delibera assembleare di approvazione delle opere, essendo a tanto l'amministratore obbligato dall'articolo 1130 numero 1, del Codice civile.