Senza preventiva delibera nessuna mediazione è possibile in condominio

Quando all'incontro davanti al mediatore l'amministratore di condominio partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare che lo abbia autorizzato, la condizione di procedibilità delle «controversie in materia di condominio» non può dirsi realizzata. Il tema della mediazione in condominio approda per la prima volta in Cassazione che, con ordinanza 10846 depositata l'8 giugno 2020, fornisce un'indicazione molto chiara.

I fatti
La controversia nasce dalla domanda del condominio alla condanna di una condomina morosa. Il Giudice di pace, competente in relazione al modesto valore delle spese condominiali insolute, invita il condominio ad attivare in corso di giudizio la procedura di mediazione obbligatoria, non preventivamente provata.

Pur azionata dal legale, la procedura non vede però concreto svolgimento, cioè le parti non vengono sentite né viene tentata la conciliazione, in quanto, pur a fronte del rinvio dell'incontro, l'assemblea che avrebbe dovuto autorizzare l'amministratore a parteciparvi era andata deserta.

Il ricorso alla Suprema corte e la decisione
Davanti alla Suprema Corte il condominio contesta la decisione del Tribunale di Roma, che aveva confermato la pronuncia in primo grado di improcedibilità della domanda, osservando che la mediazione avrebbe dovuto ritenersi ritualmente introdotta «e, quindi, svolta», seppur poi negativamente chiusa.

La tesi non trova avallo della Cassazione: l'amministratore non può partecipare all'attività di mediazione privo della delibera dell'assemblea in quanto, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, Codice civile, «egli è sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia».

Ciò, precisa la Corte nello snodo fondamentale della pronuncia, anche nel caso in cui si tratti di una controversia rientrante nell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore, in forza dell'articolo 1130 Codice civile, e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest'ultimo ai sensi dell'articolo 1131 Codice civile, senza necessità di autorizzazione o ratifica.

L’assemblea e la mediazione
Spetta infatti solo all'assemblea «il potere di approvare una transazione riguardante spese di interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli», non rientrando tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi.

Mancando la delibera di autorizzazione, la mera attivazione del procedimento di mediazione senza la partecipazione al primo incontro dell'amministratore munito di delibera non soddisfa la condizione di procedibilità prevista dall'articolo 5 del Dlgs 28 del 2010 in quanto, ancor prima che mancato, «l'accordo amichevole di definizione della controversia è privo di possibilità giuridica». E la domanda del condominio è destinata all'improcedibilità.