Si dismette il riscaldamento centralizzato solo con il sì di tutti i condòmini

La scelta dell'assemblea condominiale di dismettere l'impianto di riscaldamento centralizzato, finendo per sopprimere un bene comune, esige l'unanimità dei consensi, a differenza del distacco dall’impianto messo in atto di alcuni condòmini.

È, pertanto, illegittima la delibera con cui la maggioranza rappresentata in assemblea lo decida senza munirsi del consenso della minoranza e senza accertare l'assoluta impossibilità di funzionamento di un tale impianto ed il ricorrere dei presupposti normativi che consentano di adottare la decisione a maggioranza. Lo sostiene il Tribunale di Roma con sentenza n. 15836 del 31 luglio 2019.

La vicenda
Apre lo scontro, la delibera – contestata da una condomina che ne chiede intanto la sospensione e poi la dichiarazione di nullità – con cui l'assemblea aveva optato per la dismissione del sistema di riscaldamento centralizzato.

L'assemblea avrebbe così dato vita a una decisione che, di fatto, rendeva inservibile all'uso e al godimento dei singoli un bene di proprietà comune. Peraltro, aggiunge, la delibera contrastava con le norme che favoriscono il mantenimento degli impianti termici centralizzati esistenti giustificandone la sostituzione solo per cause tecniche di forza maggiore (circostanze, nella fattispecie, né accertate né tantomeno documentate).

Dal canto suo, il condominio gioca la carta di alcuni arresti giurisprudenziali da cui si evincerebbe la tendenza contraria ossia quella di favorire la trasformazione degli impianti centralizzati in autonomi ed insiste sulla sufficienza della maggioranza per l'approvazione della trasformazione visto il presunto vantaggio della riduzione dei consumi in caso di costituzione di impianti unifamiliari.

Acquisite le oppportune informazioni tecniche, il giudice romano accoglie la domanda. Con la delibera impugnata, spiega, l'assemblea scegliendo la dismissione aveva di fatto eliminato un servizio comune senza il consenso unanime dei condòmini . E non si trattava di una semplice modifica ma della radicale soppressione di un bene e servizio comune così reso inservibile.

Innovazione vietata
La manovra, pertanto, rientrava tra le innovazioni vietate ai sensi dell'articolo 1120 del Codice civile. Non solo. I recenti interventi legislativi, attuativi delle direttive eurounitarie, nel segnare un'inversione di rotta volta a scoraggiare la dismissione degli impianti, prevedono che la trasformazione in impianti con generazione di calore separata per singole unità abitative, in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro e in presenza di un impianto centralizzato di potenza di almeno 100 kW, sia ammessa solo per cause tecniche o di forza maggiore evidenziate nella relazione tecnica attestante l'aderenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico.

Ancora, si stabilisce che, in caso di ristrutturazione o di installazione dell'impianto termico, sono obbligatori, se tecnicamente possibile, sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.

In altre parole, non è una scelta possibile quella di trasformare l'impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condòmini o con delle maggioranze, salvo circostanze tecniche oggettive e documentate.

Era illegittima, allora, la delibera impugnata per aver deciso tout court la soppressione dell'impianto senza accertarne l'assoluta impossibilità di funzionamento e senza appurare la ricorrenza dei presupposti che avrebbero permesso l'adozione della decisione a maggioranza.

Anzi, dalla perizia di parte e dalla consulenza non erano emersi problemi di malfunzionamento dell'impianto ma superabili limiti strutturali dell'edificio per ottenere il nulla osta secondo la normativa antincendio. E se per deciderne la soppressione occorreva l'unanimità dei consensi, il tribunale non poteva che consacrare la nullità della delibera.