Il regolamento è restrittivo ma il Bed & Breakfast è «civile abitazione»

Arriva da Vicenza una nuova pronuncia sull’attività di B&B in condominio. Due condòmini titolari di un bed & breakfast hanno impegnato la delibera che ne aveva ordinato l'immediata interruzione, oltre alla rimozione dalle parti comuni di ogni targa, insegna o cartello con l’indicazione della struttura ricettiva.

L'assemblea aveva ritenuto, infatti, che un'attività di questo tipo fosse contraria al regolamento di condominio, il cui articolo 3.2. dispone che «I locali relativi alle proprietà e quindi ad unità locali assegnate ai proprietari devono essere esclusivamente adibiti ad uso di civile abitazione, con divieto di cambio di destinazione d'uso», mentre l'articolo 5.2 vieta «di apporre targhe, cartelli ed insegne sui muri perimetrali della villa, sul portone di accesso e sul cancello principale».

Limiti e divieti
Il regolamento può certamente introdurre limiti e divieti all'utilizzo dei locali appartenenti ai condòmini, purché le relative clausole siano approvate con voto unanime dall'assemblea o richiamate nei singoli rogiti di acquisto e trascritte nei Pubblici registri.

Solitamente le clausole tutelano in generale la tranquillità del condominio, l'igiene, il decoro, la moralità o elencano direttamente le attività consentite e quelle vietate, a prescindere dall'esistenza di un pregiudizio per i condomini (uso sanitario, commerciale, ricreativo, politico ecc.).

L'interpretazione del regolamento
La giurisprudenza è divisa su come interpretare questo genere di clausole. Si assiste a pronunce che invitano a un esame complessivo del regolamento (Tribunale di Roma, sentenza 7826/2016) affermando, proprio per i bed & breakfast, che «non possono presumersi esclusi i casi non espressamente compresi, anche in considerazione dell'epoca di redazione del regolamento di condominio, risalente al 1985, quando non era ancora disciplinato, né assai diffuso, lo svolgimento di questa attività» (Tribunale di Torino, sentenza del 13.10.2009).

Di tenore opposto, più recenti sentenze le interpretano in maniera rigorosa, dovendo«risultare ogni eventuale limite quanto più possibile esplicito» (Tribunale di Milano, sentenza 2757/2018) e da «espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibili generare incertezze» (Cassazione civile, sentenza 21307/2016), di modo che l'applicazione del divieto«deve essere compiuta restrittivamente, seguendo le norme che regolano l'interpretazione del contratto» (Cassazione civile, sentenza 24958/2016).

La decisione più recente
Il Tribunale di Vicenza s'inserisce nel solco di quest'ultimo orientamento, e ritiene inammissibile l'interruzione imposta nel caso specifico, poiché non sussiste nel regolamento «alcuno specifico divieto di svolgere, all'interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, attività di bed & breakfast, limitandosi la norma regolamentare a vietare di destinare queste unità ad un uso diverso da quello di civile abitazione, ed essendo la destinazione a civile abitazione presupposto per l'utilizzazione delle stesse ai fini dell'attività commerciale di affittacamere» (Tribunale di Vicenza, sentenza 22/2020).

Nessuna violazione anche per l'avere i ricorrenti apposto sulle cassette postali due targhette con il nominativo del bed & breakfastdal momento che, vista la loro modesta dimensione, non sono in grado di compromettere l'estetica e il decoro del fabbricato.