Portineria e abitazione del custode devono essere nell’anagrafe condominiale

L'articolo 1130 n. 6) Codice civile prevede l'obbligo per l'amministratore di tenuta del cosiddetto <<registro di anagrafe condominiale>>. E cioè del registro contenente al suo interno l'indicazione analitica di tutti gli elementi inerenti il complesso immobiliare gestito dal singolo operatore del Condominio. Contiene informazioni non solo relativamente ad anagrafica e fiscalità dei condomini o a condizioni di sicurezza delle parti comuni ma anche (e soprattutto) sui dati catastali relativi alle unità immobiliari a vario titolo facenti parte dell'edificio amministrato.

Sotto quest'ultimo profilo però (nonostante diverso tempo sia ormai trascorso dalla ben nota Riforma del 2012) c’è ancora un recepimento solo parziale della menzionata previsione normativa da parte dei suoi diretti interessati, i quali, nella conservazione del registro, spesso paiono “dimenticarsi” dei cosiddetti beni comuni censibili.

Ci si riferisce precisamente a quelle porzioni immobiliari (quali portineria e abitazione del custode) di cui parla nello specifico il n. 2 dell'articolo 1117 Codice civile e che una molteplicità di ragioni impone invece necessariamente all'amministratore di considerare già durante l'attività di compilazione del registro anagrafico.

Ragioni che possono essere riassunte nei seguenti punti.

A) Il dettato normativo.
Lo stesso n. 6) dell'articolo 1130 Codice civile precisa che nel registro di anagrafe condominiale l'amministratore ha il compito di riportare <<i dati catastali di ciascuna unità immobiliare>> facente parte del’edificio. Ora, in tale accezione non possono non ritenersi compresi i beni comuni censibili. Come è stato infatti già da tempo chiarito anche dall'Erario, questi ultimi sono a pieno titolo qualificabili proprio come unità immobiliari (e precisamente come unità che <<forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari urbane>>). E ciò in quanto gli stessi (al pari degli immobili principali del Condominio) sono <<portatori di autonoma capacità reddituale>> e fiscale.

B) Necessità di trasparenza e conservazione.
L'amministratore ha il compito di tenere costantemente sotto controllo il quadro della situazione del proprio Condominio, compiendo oltretutto qualsiasi atto a salvaguardia dei beni comuni facenti parte dello stesso. Si pensi ad esempio alla necessità di agire (anche verso singoli condomini) per il ripristino dell'uso di un bene comune conformemente alla sua funzione ed originaria destinazione (Cassazione 13611/2000; Cassazione 6190/2001; Cassazione 24305/2008) o ancora all'esigenza di impedire l'utilizzo di un bene comune dichiarato inagibile per motivi di sicurezza (Cassazione 24391/2008). Tutto ciò non potrebbe essere realizzato dall'amministratore se non attraverso una sua precisa conoscenza del relativo complesso immobiliare gestito. Conoscenza che passa imprescindibilmente dalla corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale, che quindi non può certamente contenere informazioni parziali o comunque limitate alle sole abitazioni principali dimenticando invece i beni comuni censibili.

C) Garanzia di circolazione immobiliare.
I beni comuni censibili possono essere alienati (tanto tra condomini quanto a terzi estranei) in via completamente autonoma rispetto alle unità principali dello stabile cui ineriscono, abbandonando pertanto la propria naturale funzione. Affinché questo possa verificarsi è però necessario che l'amministratore sia in grado di controllare preventivamente in merito l'effettivo rispetto della conformità catastale richiesta dal decreto legge 78/2010 (anche Circolare Agenzia del territorio n. 3/2010) la quale si porrebbe, in caso contrario, quale fattore “bloccante” la circolazione dei beni in argomento. Ma come potrebbe l'amministratore compiere legittimamente il controllo se i beni comuni censibili non fossero già compresi nel registro di anagrafe condominiale? Quale garanzia potrebbe fornire ai condomini circa la libera utilizzabilità degli immobili di cui parliamo, sollevandosi così oltretutto da ogni responsabilità in merito?

D) Pesi e oneri.
L'inserimento dei beni comuni censibili nel registro di anagrafe condominiale consentirebbe inoltre all'amministratore di ottenere piena conoscenza anche circa l'esistenza o meno di eventuali pesi, oneri e vincoli apposti ai medesimi. I beni in oggetto risultano infatti indissolubilmente connessi da un legame di accessorietà alle unità principali. Pertanto un pignoramento o un'ipoteca gravante anche su una sola di queste ultime si estenderebbe (come avviene nella generalità dei casi) sulle richiamate porzioni immobiliari per quota parte condominiale. Il tutto con ovvie conseguenze in termini di disponibilità delle stesse. Si pensi ad esempio all'impraticabilità di locare o (meglio) cedere a terzi un bene comune censibile o ancora all'impossibilità per l'amministratore di “congelare” quest'ultimo (unitamente al bene principale di riferimento) caricandovi una formalità pregiudizievole al fine di recuperare, a favore del Condominio, un pregresso credito per morosità vantato verso uno o più condomini.

E) Imposizione fiscale.
La previsione dei beni comuni censibili all'interno del registro di anagrafe condominiale permette infine all'amministratore di calcolare i corretti importi da versare all'Erario relativamente alle imposte locali. Tributi quali Imu e Tasi si applicano infatti anche ai beni di cui parliamo e, essendo il Condominio qualificabile come sostituto d'imposta, alla corresponsione periodica dei relativi importi è quindi tenuto l'amministratore al posto dei condomini. Non considerare i beni comuni censibili nel registro anagrafico comporterebbe pertanto (sia per il primo soggetto che per i secondi) spiacevoli conseguenze in caso di accertamenti eseguiti da parte dell'Agenzia delle Entrate, configurandosi il reato di evasione fiscale.

E se l'amministratore rimane inerte? Per l'operatore del Condominio che non provvede ad aggiornare il registro di anagrafe condominiale, contemplando in esso anche i beni comuni censibili, i rischi cui può incorrere risultano essere i seguenti:
1. violazione dell'art. 1129, comma 11, Codice civile per <<grave inadempienza>> dovuta a non corretta tenuta del registro anagrafico;
2. possibile rimozione anticipata dall'incarico, anche per via giudiziale su istanza di un singolo condomino, con conseguente perdita (secondo parte della dottrina) della relativa tutela risarcitoria;
3. risarcimento ai condomini per eventuali danni a questi derivati dalla sua condotta omissiva (Cassazione 8804/1993; Tribunale di Napoli 10 marzo 1995).