Il calcolo della quota spese per un lastrico solare in proprietà esclusiva

Un lastrico solare di proprietà esclusiva separata e non di pertinenza, situato al 4° piano e servito da scale e ascensore, nelle spese condominiali relative a scale e ascensore, partecipa solo per il 50% per il valore oppure anche in funzione dell'altezza?

di Raffele Cusmai

27 Febbraio 2020

Quanto disposto ex art. 1126 c.c. costituisce applicazione particolare del principio contenuto nell'art. 1123, comma 2, c.c., secondo cui, in presenza di beni comuni destinati a servire i condòmini in misura diversa, le spese di manutenzione di detti beni devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne.

In virtù della sua propensione funzionale (copertura e protezione dei vani sottostanti), il lastrico solare è soggetto all'applicazione del criterio di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.. Ne deriva che i condomini, per i quali il lastrico funga da copertura, sono tenuti a contribuire alle spese per la sua manutenzione nella misura dei due terzi (Cass. n. 26239/2007; Cass. n. 12682/2001; Cass. n. 9651/2000; Cass. n. 9009/1998).

Le spese per la suddetta manutenzione dovranno, quindi, essere sopportate per un terzo dal proprietario, titolare dell'unità immobiliare dalla quale vi si accede, e per i restanti due terzi dai condomini proprietari degli appartamenti collocati nella proiezione verticale del lastrico da manutenere, con conseguente esclusione di quelli alle cui porzioni immobiliari questa non sia sovrapposta.

Tuttavia, come precisato dalla Suprema Corte, le spese per i lavori accessori, quali il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura ma alla praticabilità della terrazza sono a carico esclusivo del proprietario di quest'ultima (Cass. civ. Sez. II, 01-12-2000, n. 15389).

Pertanto, «sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c.» (Cass. civ. Sez. II, 25/02/2002, n. 2726; cfr. da ultimo Tribunale Roma Sez. V, 26/02/2019).