L’amministratore può agire a difesa delle proprietà esclusive dei condòmini

Tra i poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'articolo 1130 del codice civile si annovera quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio. Tra questi atti rientra quello di procedere con l'azione di responsabilità nei confronti della società costruttrice ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile. L'amministratore può, invece, agire nei confronti della società costruttrice anche per il risarcimento dei danni subiti dalle singole unità immobiliari? Sulla questione si è pronunciata di recente la Cassazione, con la sentenza n. 33416/2019, pubblicata il 17 dicembre 2019.

Il caso
La vicenda trae origine dal giudizio promosso da alcuni proprietari di immobili siti all'interno di un edificio condominiale nei confronti della società costruttrice al fine di ottenere la sua condanna al pagamento di quanto necessario per la sostituzione degli infissi. Nel costituirsi nel giudizio, la società costruttrice chiedeva di chiamare in causa la ditta fornitrice degli infissi, che veniva autorizzata ed eccepiva la decorrenza del termine della prescrizione annuale al fine di far valere la garanzia decennale di cui all'articolo 1669 del codice civile.

La sentenza
Il Tribunale accogliendo l'eccezione di prescrizione formulata dalla convenuta rigettava la domanda, mentre in sede di gravame la Corte di Appello, ribaltava la decisione di primo grado riconoscendo alle lettere di diffida e di costituzione in mora inviate dall'amministratore del condominio alla ditta costruttrice l'idoneità di atti di interruzione della prescrizione e condannava, pertanto, la convenuta società al risarcimento dei danni in favore dei condòmini.

Pertanto, la società costruttrice interponeva ricorso per Cassazione, deducendo l'erroneità della decisione della Corte di Appello nell'aver considerato le lettere di diffida e di costituzione in mora ad essa inviate dall'amministratore del condominio errate, in quanto a quest'ultimo è riconosciuto il potere di rappresentare il condominio per la tutela delle parti comuni e non già i singoli condòmini per quanto riguarda le parti di proprietà esclusiva.

Il mandato dei condomini all’amministratore
I giudici di legittimità, dopo aver premesso che la legittimazione dell'amministratore a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1130, comma 1, n. 4 del codice civile, fa si che ad esso è consentito di agire, ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, con l'azione di responsabilità nei confronti della ditta costruttrice a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non può agire per i danni subiti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini senza un mandato rappresentativo di questi ultimi, ha rigettato il motivo del ricorso in quanto nel caso di specie, l'attività dell'amministratore del condominio era stata compiuta nella qualità di procuratore dei singoli condòmini che gli avevano conferito il mandato.

La forma del mandato
Secondo i giudici di legittimità per il conferimento della procura all'amministratore da parte dei condòmini a tutela delle parti di proprietà esclusiva non è richiesta, al di fuori dei casi previsti dalle legge, una forma solenne. Come già affermato dalla giurisprudenza della stessa Corte di Cassazione, hanno concluso, anche se ai fini della validità dell'atto di costituzione in mora è richiesta la forma scritta, nessuna formalità è richiesta, invece per il conferimento della relativa procura, in quanto, in questi casi, non si applica la previsione dell'articolo 1324 del codice civile e la prova dell'esistenza di un potere rappresentativo può essere fornita con qualsiasi mezzo, anche mediante presunzioni.