Cortile in uso esclusivo, servitù o obbligazione: i dubbi alle Sezioni Unite

L'uso esclusivo del cortile condominiale, o di parte di esso ad esempio quale posto auto, inteso come diritto perpetuo che può essere ceduto in vendita, potrebbe avere i giorni contati.

L'ordinanza interlocutoria n.31420, depositata il 2 dicembre 2019 , rimette alle Sezioni Unite una questione controversa e di diffuse implicazioni negoziali.

Pensiline in cortile
La Corte d'appello di Bologna aveva ritenuto legittima l'erezione da parte di un condomino di alcune pensiline, tamponate con pannelli, sull'area cortilizia assegnatagli nel rogito in “uso esclusivo”.

Per tale non si sarebbe dovuto intendere il mero diritto d'uso previsto dall'articolo 1021 del Codice civile, che non si può cedere, ma un «particolare diritto di utilizzazione esclusivo di beni comuni”, ricognitivo della natura pertinenziale della corte e legittimo in quanto “voluto in origine da tutti condomini».

La deroga tacita
Secondo tale lettura, la previsione pattizia di un uso esclusivo costituirebbe lecita deroga all'articolo 1102 del Codice civile ed il diritto sarebbe perciò “tendenzialmente perpetuo e trasferibile” (Cassazione, sentenza n.24301/2017).

L'ordinanza interlocutoria (relatore Antonio Scarpa) rileva, tuttavia, che l'uso “esclusivo e perpetuo” non sarebbe una servitù prediale, il cui contenuto «non può consistere in un generico ed esclusivo godimento del fondo servente, né in una generale esclusione di ingerenza altrui», e neppure una «obbligazione propter rem», data la regola di tipicità delle obbligazioni reali.

I l rebus trascrizione
E quand'anche lo si potesse configurare quale modifica del contenuto essenziale della comproprietà, pur non trattandosi di rapporto di debito ma di situazione reale, se ne porrebbe il problema della trascrivibilità, non contemplata dal Codice civile, ai fini dell'opponibilità ai terzi.

La soluzione: un uso temporaneo
L'uso esclusivo di un bene condominiale, qual è il cortile inteso come spazio esterno che abbia funzione di dare aria e luce al fabbricato cui è collegato e di consentirne l'accesso, potrebbe quindi dover essere ricondotto nell'alveo dell'articolo 1021 del Codice civile, e perciò considerato necessariamente temporaneo e soggetto al divieto di cessione , salvo espressa pattuizione di deroga ad opera delle parti.

Diversamente, potrebbe trattarsi di “mero rapporto obbligatorio”, quindi di diritto personale di godimento costituito in favore del proprietario di una determinata unità immobiliare, che, comunque, per la regola della relatività degli effetti del contratto, “non si trasferirebbe all'acquirente della stessa”.

L'ultima parola, quindi, tra qualche mese, alle Sezioni Unite.