Il cortile è un bene comune ma ha la sua disciplina specifica

Il suolo su cui sorge l'edificio, che si presume comune tra i condòmini, è solo quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni. Diverso è il cortile che, essendo uno spazio scoperto circondato dai corpi di fabbrica dello stabile destinato a servire le esigenze degli immobili che lo circondano, è soggetto ad una disciplina interna destinata a regolare gli interessi comuni. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza n. 9262 del 3 maggio 2019. Ad agire, citando i danti causa e gli altri condòmini, sono i comproprietari dell'alloggio al primo piano primo e quello dell'abitazione indipendente sita al pianterreno.
A loro avviso – spiegano al giudice – sia il lastrico di copertura che l'area edilizia esterna circostante lo stabile e il vano sottoscala appartenevano a tutti i condòmini secondo le singole quote e, quindi, gli occupanti (poiché illegittimi) dovevano rilasciarli nel libero e pieno godimento di tutti i partecipanti, rimuovendo il manufatto abusivamente edificato sul lastrico. I convenuti si difendono l'uno adducendo di aver venduto le sue unità a terzi, altri eccependo che i beni rivendicati alla comunione fossero, in realtà, accessori di diritto rispetto a proprietà esclusive, altri ancora marcando la dubbia condominialità delle parti in questione.
Il processo – snodatosi attraverso prove, testimonianze e altri accertamenti – si chiude con la decisione del Tribunale di accogliere le domande.
Il lastrico solare di copertura e il vano sottoscala, afferma, sono di proprietà di tutti i condòmini in proporzione alle quote di spettanza. Le opere fisse o mobili e ogni altro impedimento al libero accesso e godimento, quindi, vanno rimosse. Con la costituzione del condominio, scrive il giudice romano, si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro e inequivocabile, la volontà di riservare al costruttore originario o a uno o più condòmini la proprietà esclusiva di beni che, per struttura e ubicazione, si ritengano comuni. Ma qualora manchi tale riserva (eccezionale ed esplicita) la normale presunzione di condominialità non potrà essere superata per via induttiva o per fatti concludenti (Cassazione, n. 3257/2004).
Ebbene, nella vicenda – per rispondere a chi aveva sostenuto di trarre il proprio diritto esclusivo sulle parti contestate dal fatto che sin dal primo atto di parziale alienazione di una singola porzione dell'immobile, la proporzionale comproprietà di parti, spazi e impianti comuni non avrebbe incluso anche le parti rimaste nel loro possesso pacifico e incontestato – il tribunale marca un aspetto fondamentale.
Come appurato dall'indagine svolta dal consulente tecnico d'ufficio, il fabbricato, fatto edificare dagli allora comproprietari del suolo, era costituto da due piani fuori terra suddivisi in otto unità immobiliari e da una corte esterna circostante l'intero stabile. Dai carteggi, poi, risultavano destinati ad uso comune, sia uno spazio coperto (l'atrio da cui veniva ricavato il sottoscala) che uno scoperto (cortile). E mentre le vendite risultavano aver compreso tutte le aderenze e pertinenze, oltre la quota di comproprietà sulle parti e spazi comuni (anche lastrico solare e il vano lavatoio), dagli atti non risultava alcuna riserva di proprietà o esclusione del diritto d'uso di parti comuni.
Ecco che, se il suolo su cui sorge il palazzo e che si presume comune tra i condòmini, è solo quello occupato e circoscritto da fondamenta e muri perimetrali esterni, costituisce cortile (anch'esso presunto comune) lo spazio «scoperto circondato dai corpi di fabbrica di uno stesso edificio o da più fabbricati contermini, che sia destinato, nell'ambito di un rapporto condominiale – o implicante, comunque, una disciplina, a carattere interno, di interessi comuni od omogenei – a fornire, in via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano e a servire, in via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei veicoli». Il suolo adiacente o circostante l'edificio, poi, potrà rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo.
Così, mentre era sicuramente da escludere, per le effettive caratteristiche strutturali, il durevole asservimento pertinenziale del lastrico solare di copertura del corpo di fabbrica principale e del vano sottoscala a porzioni determinate, diversamente era da dirsi per il rapporto di accessorietà delle porzioni di corte circostante il fabbricato, ognuna materialmente annessa alla porzione di edificio confinante. Sono diverse e ben supportate, perciò, le ragioni per le quali il tribunale capitolino ha accolto le domande formulate dagli attori, dichiarando comuni il lastrico solare e il vano sottoscala.

almeno comproprietari dell’immobile acquistato, cioè