I costi per verificare la contabilità caotica sono a carico dell’amministratore uscente

L'amministratore condominiale: gioia e dolore dei condòmini per gli obblighi e doveri a cui è dovuto, spesso al centro di problematiche legate all'adempimento dei suoi compiti. Il caso esaminato dalla Cassazione nella sentenza 19826 del 2019 illustra una vicenda legata alla decisione della Corte d'Appello di Venezia di riformare parzialmente la sentenza del Tribunale di Treviso che aveva condannato un Condominio a versare ad un Centro amministrazioni immobiliari l'importo di euro 1.530,49 a titolo di compenso per l'attività di amministratore svolta per gli anni 2004-2005, ponendo a carico di quest'ultimo il risarcimento del danno, liquidato in euro 1.700,00, per la violazione degli obblighi derivanti dal mandato. Il Giudice di secondo grado aveva escluso dall'importo del risarcimento le spese sostenute dal Condominio per la verifica dei conti effettuata dall'amministratore subentrante, rilevando che il passaggio di consegne era avvenuto il 24 novembre 2005 e che il nuovo amministratore aveva rilasciato ampia quietanza liberatoria in ordine alla gestione e alla custodia della relativa documentazione.
Tuttavia, il Giudice osservava che alla riunione del 26 gennaio 2006 i1 nuovo amministratore aveva presentato il preventivo sulla base della sola documentazione disponibile, e che, come risultava dal verbale di assemblea del 12 aprile 2006, a tale data non era stato predisposto il rendiconto relativo per il periodo dal 1° gennaio 2004 al 30 settembre 2005 e che fino al 31 maggio 2006 non erano state giustificate le spese.
Ha perciò ritenuto che l'amministratore dimissionario dovesse rimborsare al Condominio il compenso del legale incaricato di sollecitare la consegna della documentazione nonché i costi delle assemblee del 31 maggio e dei 25 settembre 2006 convocate per verificare i conti, poiché solo in data 25 settembre 2006 la situazione si era regolarizzata. Contro questa sentenza, l'amministratore ricorreva in cassazione sulla base di cinque motivi. Nel primo motivo, lamentava che la Corte distrettuale aveva prima asserito che i condòmini riuniti nell'assemblea del 9 novembre 2005 si erano autoconvocati e poi che l'amministratore aveva indetto l'assemblea con la medesima missiva del 3 novembre 2005 con cui aveva comunicato le proprie dimissioni. Un motivo giudicato, dagli ermellini, inammissibile, in quanto la Corte distrettuale aveva contestato al ricorrente di aver procurato al Condominio esborsi evitabili, non già con riferimento alla riunione del 9 novembre 2005, ma a quelle successive del 31 maggio 2006 e del 25 settembre 2006, convocate per verificare la gestione dell'amministratore dimissionario ed approvare il rendiconto. La sentenza aveva accertato che solo in data 25 settembre 2006 era stato possibile esaminare la documentazione giustificativa e fino all'aprile 2006 non era stato ancora elaborato il predetto rendiconto per gli anni 2004 e 2005. La circostanza che l'assemblea del 9 novembre 2005 fosse stata convocata dall'amministratore dimissionario non assumeva alcun rilievo poiché questi era stato ritenuto responsabile dei costi delle successive riunioni condominiali
Nel secondo e terzo motivo, per il ricorrente la sentenza aveva erroneamente ritenuto che rientrasse nei compiti dell'amministratore presenziare all'assemblea destinata all'esame delle dimissioni, trascurando che esse producono effetto dal momento in cui sono comunicate al Condominio. Inoltre, lamentava che il giudice di merito avesse contraddittoriamente ritenuto che l'amministratore fosse tenuto a sopportare gli esborsi relativi alle assemblee del 31 maggio 2006 e del 25 settembre 2006. Due motivi esaminati congiuntamente dalla Suprema Corte e giudicati infondati. La sentenza, pur avendo contestato al ricorrente di non aver presenziato all'assemblea del 9 novembre 2005, lo ha ritenuto responsabile per il fatto di non aver consegnato la documentazione relativa alla gestione e per non aver redatto il bilancio consuntivo 2004-2005, dando inoltre atto che il nuovo amministratore aveva elaborato il bilancio preventivo sulla sola base della documentazione disponibile, e che, come risultava dal verbale del 12 aprile 2006, mancando il precedente consuntivo, non era stato possibile effettuare i pagamenti, precisando inoltre che solo all'assemblea del 25 settembre 2006 la situazione era stata regolarizzata. Non poteva esserci, perciò, alcun dubbio che l'amministratore, alla cessazione del mandato, fosse tenuto a restituire quanto ricevuto per lo svolgimento dell'incarico, inclusi i documenti concernenti la gestione.
Nel quarto motivo, il ricorrente sosteneva che il rendiconto 2004-2005 era stato consegnato al nuovo amministratore il 24 novembre 2005 e che, alla successiva assemblea del 26 gennaio 2006, l'amministratore subentrante aveva comunicato di averlo anche esaminato. Ragion per cui non sussistevano presunti inadempimenti del ricorrente nell'espletamento del mandato ma dalla sua iniziativa di richiedere il compenso ed il rimborso delle spese, e che nulla era dovuto al Condominio per le convocazioni del 31 maggio 2006 e del 25 settembre 2006 o a titolo di spese legali, dato che la precedente la gestione era stata regolare, mentre competeva al ricorrente il rimborso del compenso corrisposto al proprio difensore, come già richiesto in primo grado. Per gli ermellini, un motivo che non merita accoglimento. La sentenza ha ritenuta incompleta la documentazione consegnata il 25 novembre 2005, avendo rilevato che solo alla riunione del 25 settembre 2006 era stato possibile sistemare la situazione e valutare se ed in che termini accordare un rimborso all'amministratore dimissionario, mentre in precedenza era stato impossibile verificare la regolarità della gestione sulla scorta dei documenti restituiti, rilevando inoltre che il bilancio consuntivo non era stato predisposto alla data del 26 aprile 2006. Riguardo alle spese per l'incarico conferito al legale del condominio, la sentenza ha accertato che queste ultime si erano rese necessarie per sollecitare la restituzione dei documenti.
Nel quinto ed ultimo motivo, il ricorrente ricordava di aver denunciato in appello che il Tribunale non aveva indicato i criteri di quantificazione del danno, inizialmente richiesto dal Condominio in un importo pari ad euro 2.036,00, mentre l'amministrazione aveva conteggiato spese di € 787,00, di cui € 375,00 per ii controllo conti. Inoltre, era stato richiesto di riconoscergli gli interessi sui singoli esborsi antipati, dal momento della loro effettuazione e non dalla domanda. Motivo, per la Suprema Corte, inammissibile, in quanto il motivo di gravame non costituiva un fatto principale o secondario, ma la specifica domanda sottesa alla proposizione dell'appello.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso condannando il ricorrente a versare, a titolo di contributo unificato, un importo pari a quello dovuto per l'impugnazione.