Centro estetico nel condominio, per vietarlo il regolamento deve essere molto preciso

Nel caso analizzato dal Tribunale di Milano, deciso con sentenza del 8 febbraio 2019, il Condominio adiva la via giudiziaria al fine di conseguire la chiusura di un centro estetico esistente all'interno di un appartamento del palazzo, asserendo che vi era la violazione del regolamento condominiale.
Questa disposizione regolamentare stabiliva che «Gli appartamenti dei Condomini devono essere esclusivamente destinati ad uso abitazione o di studio professionale, compresa in quest'ultima destinazione anche quella per uffici di attività industriale o commerciale.
È fatto divieto di adibire i locali a laboratorio, scuola di canto, musica o ballo, clinica medica ed in genere a qualsiasi uso incompatibile con la tranquillità dell'edificio». Il Condominio ritiene violato anche l'atto costitutivo del condominio, risalente al 1953, che prevede che «la destinazione del caseggiato è quella di civile ed onesta abitazione e di studi».
Resistono in giudizio sia il condomino sia il conduttore dell'immobile in oggetto, gestore del centro, asserendo il primo che il centro estetico non rientra nel divieto di cui al regolamento mentre il secondo che, oltre a ciò, il regolamento non gli è comunque opponibile
Il tribunale ha deciso rigettando la domanda del condominio sulla base delle seguenti osservazioni: il regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.
Al fine di allontanare dubbi, i divieti e i limiti devono essere espressi in modo chiaro, con specifica indicazione delle attività e dei correlati pregiudizi che si intendono evitare (Cass., 20 ottobre 2016, n.21307).
In ragione di ciò, il Tribunale di Milano (si veda anche la sentenza della Cassazione 19212/2016 ) ha affermato che il centro estetico deve essere escluso dalle attività vietate, perché le formulazioni di cui al regolamento condominiale:
• Erano troppo generiche ed equivoche. Il richiamo alla destinazione “civile ed onesta” di cui all'atto del 1953 nonché all'uso incompatibile “con la tranquillità dell'edificio” di cui all'art. 2 del regolamento non consentono di rinvenire se lle limitazioni a facoltà normalmente collegate a proprietà esclusive dei singoli condomini richieda un interesse meritevole di tutela.
• non escludono l'esercizio dell'attività di centro estetico ove si consideri che può ritenersi ricompresa tra le attività di natura “commerciale” vista la diversità fra la nozione di impresa commerciale civilistica e quella fiscale
Peraltro, il Tribunale osserva in ogni caso la non opponibilità dello stesso per omessa specifica trascrizione.
Su questo tema, si suole configurare le clausole dei divieti come vere e proprie servitù sulle singole proprietà. Per poter essere efficaci nei confronti dei terzi occorre basta anche solo l'adesione al regolamento contenuto nell'atto di acquisto. Stando così le cose, il vincolo deriva dalla accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli.
Quando non vi è adesione, «affinché possano essere utilmente opposte le clausole limitative ai nuovi titolari del bene, occorre indicare le stesse in un'apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto ai sensi degli artt. 2659, comma 1, e 2665 del codice civile», non essendo sufficiente la trascrizione dell'intero regolamento (Cass. civ. n. 21307/2016).
Nel caso del Tribunale di Milano, dal preliminare e dall'atto di acquisto non risulta che l'articolo 2 del regolamento sia stato specificatamente trascritto, né vi è in atti prova che il proprietario abbia espressamente dichiarato di essere a conoscenza della detta clausola regolamentare e di accettarla.