Condominio

Il sottotetto con tubi condominiali non può essere «chiuso» dal singolo condòmino

di Paolo Accoti

No alla chiusura del sottotetto da parte del singolo qualora nello stesso sono presenti i tubi di sfiato e le canne fumarie condominiali.
Qualora dai contratti di acquisto degli appartamenti in condominio non risulti essere stata trasferita la proprietà, anche parziale, del sottotetto ad uno o più condòmini e, comunque, risulti accertato che il sottotetto oltre a svolgere la naturale funzione di isolare termicamente, dal caldo e dal freddo, gli appartamenti sottostanti, consenta anche il passaggio delle tubazioni di sfiato dell'impianto fognario condominiale nonché le canne fumarie di pertinenza degli appartamenti inferiori, non può essere concesso, neppure in sanatoria, il permesso a realizzare lavori edili consistiti nella costruzione di una scala interna tra l'appartamento dell'ultimo piano ed il sottotetto nonché nella chiusura di parte dello stesso in corrispondenza della predetta scala.
Questi i principi dettati dal Tribunale Amministrativo Regionale per la Basilicata, nella sentenza n. 320, pubblicata in data 27 Marzo 2019.
Ebbene l'art. 1117 Cc espressamente reputa come oggetto di proprietà comune dei singoli proprietari, a prescindere dall'eventuale godimento periodico del bene e, fatta salva la diversa proprietà risultante dal “titolo” (ad esempio, dal contratto di acquisto), alcuni beni espressamente indicati.
Ciò posto, detta elencazione lungi dall'essere esaustiva, in considerazione del fatto che alcuni beni, pur non espressamente menzionati, possono senza dubbio risultare comuni per caratteristiche funzionali e strutturali [<<in tema di condominio, l'art. 1117 cod. civ. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari>> (Cass. n. 1680/2015)].
In altri termini, al fine di stabilire se un dato bene o impianto possa ritenersi comune ad ogni singolo proprietario, occorre far riferimento al suo dato strutturale rispetto all'edificio e, pertanto, al suo rapporto di dipendenza con il complesso immobiliare, oltre che all'attitudine funzionale (anche solo potenziale) del medesimo bene, e ciò a prescindere dall'utilità particolare che può trarre dallo stesso il singolo condomino (Cfr.: Cass. n. 17556/2014).
Altrettanto noto è che, a mente dell'art. 1102 Cc, ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, anche mediante il maggior godimento del bene comune dal quale può trarre ogni possibile utilità, anche esclusiva.
Tanto è vero che, l'uso paritetico richiamato dalla suddetta norma, non può intendersi quale diritto all'identico uso, per l'ovvia ragione che, diversamente opinando, il diritto ad uno speculare utilizzo si risolverebbe nell'impossibilità di utilizzo del bene da parte di ogni condomino e, quindi, in un sostanziale divieto di utilizzo.
In altri termini, occorre considerare le effettive esigenze di utilizzo del bene da parte degli altri condòmini e, quindi, una volta accertato che essi non hanno alcuna contingente necessità di utilizzo di detto bene, l'uso del singolo condomino non può mai ritenersi illegittimo.
Tanto perché l'uso paritetico deve essere valutato realisticamente, e non in teoria, considerando le tangibili necessità dei singoli condòmini.
Nel caso sottoposto all'attenzione del TAR Basilicata, due condòmini impugnavano la concessione in sanatoria accordata al condomino proprietario dell'appartamento all'ultimo piano, a seguito della realizzazione da parte dello stesso di una scala interna di accesso dal proprio appartamento al sottotetto, e la contestuale chiusura di parte dello stesso (1/6), con dei mattoni, in corrispondenza della realizzata scala interna.
Il Comune, a seguito di denuncia dei predetti condòmini, accertata la abusività dell'opera, a seguito di richiesta della concessione in sanatoria riteneva legittimo rilasciarla - nonostante l'accertata mancanza del nulla osta da parte del condominio -, fatti salvi in ogni caso gli eventuali diritti dei terzi.
Impugnata tale concessione in sanatoria dinnanzi al TAR Basilicata, questi rileva come <<… al riguardo va evidenziato che il fabbricato condominiale in questione era di proprietà dell'Istituto Autonomo delle Case Popolari di …. ed è stato riscattato dagli attuali condomini e che l'art. 19 del Regolamento di condominio per gli alloggi ceduti in proprietà ai sensi del DPR n. 2/1959 statuisce che “i locali accessori indivisi per ogni complesso immobiliare restano di proprietà comune ed indivisi tra tutti i condomini”. A riprova di ciò, va rilevato che nei contratti di vendita degli appartamenti del fabbricato di cui è causa non è stata trasferita la proprietà esclusiva anche parziale del sottotetto ad alcuno degli acquirenti ed anche le spese relative ai lavori d manutenzione del sottotetto, …, sono state ripartite in base alle tabelle millesimali.>>.
Continua l'organo di giustizia amministrativa asserendo che, <<d'altronde, se è vero che ai sensi dell'art. 1117 C.C. “sono oggetto di proprietà comune” (“se non risulta il contrario dal titolo”) soltanto “i tetti ed i lastrici solari”, per la loro funzione di copertura del fabbricato condominiale, è altrettanto vero che, nella specie, i ricorrenti hanno dimostrato che il sottotetto di cui è causa non ha l'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità gli appartamenti dell'ultimo piano, in quanto nel sottotetto sono presenti anche i tubi di sfiato del sistema fognario condominiale ed anche le canne fumarie condominiali, … sicché deve essere garantito l'accesso al sottotetto per la manutenzione, oltre che del tetto, anche dei predetti beni condominiali.>>.
Pertanto il ricorso viene accolto e il permesso a costruire impugnato annullato, con tutte le conseguenze di legge.

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