Proprietario e condominio, per il terrazzo responsabilità «concorrente»

Il proprietario del lastrico solare risponde, essendone custode, dei danni da infiltrazioni causati all'appartamento sottostante. Ma la sua responsabilità concorre – salvo prova contraria – con quella del condominio. Del resto, la terrazza, anche se esclusiva, funge da copertura dell'intero stabile o di una sua parte per cui l'amministratore è tenuto ad adottare i controlli necessari alla sua conservazione e l'assemblea a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Le spese di ripartizione o ricostruzione, quindi, dovranno addebitarsi per un terzo al titolare del bene e per i restanti due terzi ai condòmini. Lo sottolinea il Tribunale di Milano con sentenza n. 2526 del 24 marzo 2019 . Accende la controversia, la citazione con cui un uomo – stanco delle perdite che gli avevano danneggiato casa rendendola pressoché inutilizzabile – chiama in causa sia il condominio che i proprietari della terrazza sovrastante per sentirli condannare ad eseguire i necessari interventi di ripristino.
Domanda accolta ampiamente. Intanto, la relazione peritale aveva individuato nella totale mancanza di materiale d'isolamento termico l'unica causa delle penetrazioni acquose. Inadeguata manutenzione, dunque. Ma da addebitarsi a chi? Certamente al proprietario del lastrico che – da buon custode – avrebbe dovuto diligentemente attivarsi in tempo per prevenire danni a terzi. Tuttavia, il consulente aveva anche appurato che le superfici terrazzate andavano a coprire i locali sottostanti (cucina, bagno e camera da letto) “teatro” delle fastidiose infiltrazioni. Non si discuteva, allora, di un semplice balcone privato ma di una porzione comune del palazzo.
Circostanza dirimente, che radicava in capo al condominio una responsabilità concorrente per non aver provveduto all'adeguata e doverosa manutenzione di una «superficie terminale dell'edificio» avente «funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari», laddove l'articolo 1117, n. 1, del Codice civile, nell'elencare le parti comuni richiama espressamente tetti e lastrici solari. La ragione è chiara: a prescindere dalla proprietà, essi «svolgono pur sempre la funzione di bene comune, in quanto finalizzati (tra l'altro) ad assicurare la copertura dell'intero edificio».
Ancora, le Sezioni Unite sancirono la responsabilità concorrente del condominio con quella del proprietario od usuario esclusivo del lastrico per i danni da esso causati proprio in considerazione della destinazione di copertura, totale o meno, dello stabile condominiale che «impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all'assemblea dei condòmini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria» (sentenza 9449/2016).
Ciò, sia inteso, salvo prova contraria della riferibilità del danno ad un solo soggetto. Viene da sé, allora, come nella vicenda la ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione andava calcolata – in base ai canoni fissati dall'articolo 1126 del Codice civile – su debite proporzioni: un terzo al proprietario esclusivo della terrazza e i restanti due terzi al condominio. Era palesemente illegittima, perciò, la decisione assembleare di estromettere l'ente dalla partecipazione, per la quota di spettanza prevista per legge, agli esborsi occorrenti per il ripristino della terrazza, bene niente affatto esclusivo.