Niente sopraelevazione se c’è il pregiudizio estetico del fabbricato

La realizzazione di opere illegittime nei complessi condominiali: un problema che riempie, per la sua frequenza, fiumi di inchiostro nelle riviste di settore e in cause giudiziarie. Un'opera realizzata in sopraelevazione è stata il fulcro della diatriba portata dinanzi al Tribunale di Milano e risolta con la sentenza 1667 del 2019 . All'origine c’è l'atto di citazione con il quale un condominio agiva in giudizio nei confronti della proprietaria di un'unità immobiliare ubicata all'ultimo piano del condominio medesimo, per accertare e dichiarare l'illegittimità delle opere da lei realizzate in sopraelevazione e, per l'effetto, condannarla alla loro demolizione con ripristino della situazione originaria ed al risarcimento del danno per tutti gli interventi effettuati sulla copertura del lastrico solare non eseguiti a regola d'arte. Richieste alle quali aderiva anche il proprietario posto al penultimo piano del condominio. La convenuta, costituendosi in giudizio ed eccependo la improcedibilità delle domande per carenza di legittimazione dell'amministratore e per il mancato espletamento del procedimento di mediazione da parte del condomino, chiedeva il rigetto delle domande svolte.
Il tribunale, a seguito dell'espletamento di una perizia, rigettava l'eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'amministratore del condominio, svolta dalla convenuta, fondata sul presupposto che l'assemblea condominiale non avrebbe conferito alcun mandato per procedere nei suoi confronti. Per il Tribunale, l'amministratore era legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condòmini, a instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condòmino alterandone l'estetica della facciata, perché tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all'art. 1130, n. 4, c.c..
Non solo, ma dal verbale dell'assemblea straordinaria del 15 gennaio 2015, emergeva una specifica delibera in cui si autorizzava l'amministratore a conferire mandato ad un avvocato per assistenza, consulenza e rappresentanza anche in sede giudiziaria e nel procedimento di mediazione a tutela degli interessi del condominio.
Il preventivo di massima dello studio legale, allegato al verbale, prevedeva un compenso di euro 13.430,00 circa. Anche dai verbali delle assemblee condominiali del 4 giugno 2015 e del 22 luglio 2015 emergono discussioni in ordine alla decisione se proseguire o meno il procedimento di mediazione, senza venir meno alle precedente autorizzazione ad agire in giudizio.
Sempre in via preliminare, il Tribunale rigettava sia l'eccezione di improcedibilità delle domande formulate dal terzo attore, per non avere quest'ultimo proposto il procedimento di mediazione, che l'eccezione di difetto di legittimazione attiva svolta dalla convenuta.
Analizzando il merito della causa, il tribunale ha ritenuto fondata la domanda volta a far dichiarare la illegittimità delle opere con accoglimento della domanda di ripristino. La perizia svolta aveva accertato la realizzazione sul lastrico solare di un'ampia serra bioclimatica e residua porzione destinata a terrazzo, poste in essere delle opere di sopraelevazione.
L'opera, comportando un aumento della volumetria e delle superfici di ingombro, è stata considerata, dai Giudici, a tutti gli effetti come nuova costruzione.
Inoltre, hanno ritenuto che quanto riportato nell'atto di compravendita non fosse idoneo a vincolare l'acquirente a quanto previsto nel regolamento condominiale, soprattutto in relazione alle clausole limitative che esso pone alle proprietà private, fra le quali rientra anche il lastrico solare, essendo, questo, di proprietà della convenuta e non condominiale. Clausole, peraltro, di cui non era stata provata la trascrizione. Sul punto, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condòmino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
Ai fini, dunque, della illegittimità della sopraelevazione, il Tribunale ha ritenuto che fosse necessaria valutarla alla luce della previsione generale di cui all'art. 1127 c.c., la quale dispone che: «Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisce notevolmente l'aria e la luce dei piani sottostanti». Fondata, perciò, l'opposizione del condominio, tenuto conto che la costruzione aveva pregiudicato l'aspetto estetico dell'edificio ed alterato il prospetto interno del condominio.
Il Tribunale, oltre ad accogliere la domanda, svolta dall'attrice, volta a fissare una somma a carico della convenuta nel caso di ritardato ripristino dello stato precedente, ha ritenuto fondata anche la domanda di risarcimento del danno in ordine ai vizi causati sia alle parti comuni del Condominio sia ai singoli condòmini a seguito della realizzazione di lavori non eseguiti a regola d'arte, che hanno determinato consistenti infiltrazioni nella proprietà dei condòmini sottostanti e nel vano scale di proprietà condominiale. La perizia aveva accertato la sussistenza dei danni lamentati e, in particolare, la mancata realizzazione di alcuni lavori che la convenuta si era impegnata a eseguire, con conseguente necessità di procedere al completamento del nuovo vano scala condominiale mediante il rivestimento della scala, alla realizzazione di scalini di collegamento alla porta di accesso al vano tecnico e di un parapetto, della risistemazione del muro in corrispondenza del preesistente solaio di copertura e, infine, del ripristino dell'intonaco e della tinteggiatura del plafone e delle scale.
Il Tribunale ha, perciò, accolto la domanda svolta dal condominio, condannando la convenuta alla rimozione del manufatto eretto sul lastrico solare dello stabile e alla ripristino dello stato dei luoghi entro il 15 maggio 2019, con conseguente pagamento, in favore, del Condominio di euro 50,00 giornalieri per ogni giorno di ritardo. Il Tribunale ha, inoltre, condannato la convenuta al pagamento, in favore del Condominio, di euro 16.000,00, oltre IVA, oltre rivalutazione dall'8 ottobre 2017 all'attualità, ed al pagamento, sempre in favore di Condominio, delle spese di lite, liquidate, in favore di quest'ultimo, in euro 1.326,00 per le spese di giudizio in euro 3.172,00 per le spese del CTP, in euro 7.715,00 per compensi. Tenuto conto del procedimento di mediazione, ha condannato la convenuto al pagamento, in favore del terzo attore, di euro 518,00 per le spese di giudizio, di euro 1.522,56 per spese del CTP e di euro 4.835,00 per compensi, il tutto oltre spese generali liquidate nella misura del 15%.