Terrazze «a livello», come ripartire le spese

Nei condominio negli edifici, la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che abbiano la funzione di essere copertura dei piani sottostanti, è fissato dall'art. 1126 c.c. Questa norma dispone la distribuzione della spesa per il lastrico solare. Poiché la terrazza a livello ha la medesima funzione del lastrico solare, ad essa si applica la stessa norma di cui all'art. 1126 c.c. La spesa è così divisa: un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti. Questa regola può essere applicata in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale, spese a carico del singolo che ne usufruisce, di cui le terrazze siano il prolungamento.
Trattasi di affermazione della Cass. 16583/2012,che ha analizzato il caso di rifacimenti dei tetti.
A parere della Suprema Corte il terrazzo, anche se attribuito in uso esclusivo aduno dei condomini ovvero in proprietà esclusiva, svolge una funzione di copertura del fabbricato. In ragione di ciò, le spese di riparazione devono essere quelle normate dal disposto dell' art. 1126 c.c.
Il criterio di ripartizione determinato da questa disposizione– un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza, due terzi a carico dei proprietario delle unità abitative sottostanti - riguarda non solo le spese di rifacimento o di manutenzione della copertura, cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendano necessari in via consequenziale e strumentale, così da doversi considerare come spese accessorie.
Secondo la Cassazione, si deve applicare la disciplina dell'art. 1126 c.c., salvo nel caso in cui le spese siano dirette unicamente al miglior godimento delle unità abitative di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
Diverso è il caso in cui vi è un regolamento contrattuale che deroga alla disciplina dell'art. 1126 c.c.
Se il regolamento dispone che le spese per le cose comuni o di uso o servizio comune sono assoggettate espressamente all'univoco criterio di ripartizione secondo i millesimi di proprietà, questa deve essere la regola di distribuzione della spesa tra i condomini
<<Tale disciplina convenzionale va adeguatamente interpretata ed applicata al caso di specie, anche in considerazione della peculiare forma a “T” dell'edificio condominiale, e quindi della necessità che le spese dei lavori di manutenzione del lastrico solare non facciano carico ai soli proprietari degli appartamenti sottostanti al lato danneggiato.>>
Si afferma inoltre che andrebbe rivalutata la funzione di copertura della terrazza a livello, che spetterebbe solo alla parte della terrazza compresa entro i muri perimetrali, non anche alla parte aggettante, che avrebbe la diversa funzione di cornicione ovvero di balcone. Di conseguenza le relative spese dovrebbero essere tutte a carico del condomino titolare dell'uso o della proprietà esclusiva.