Il lastrico solare si presume bene comune, per la prova contraria occorre un «titolo»

di Raffaele Cusmai - Condominio24

01 Aprile 2019

La domanda

Mi sono aggiudicato un appartamento + terrazzo, posto all'ultimo piano di un fabbricato residenziale di 3 piani fuori terra. L'intero appartamento è sovrastato da un lastrico solare ad uso esclusivo del soggetto pignorato (da me acquistato), che la CTU del Tribunale con annessa perizia tecnica ritiene sia di proprietà condominiale, in quanto nell'ultimo atto di trasferimento della proprietà datato 1972, non veniva fatta alcuna menzione in merito allo stesso lastrico solare. In occasione della richiesta di concessione di un mutuo, ho acquisito l'atto precedente datato 1971, con il quale il proprietario del piano terra commette ai futuri acquirenti l'appalto per la costruzione del piano del 1° 2° e 3°, riservandosi la proprietà dell'intero primo piano. Specifica inoltre che a costruzione ultimata, come per legge verrà costituito un condominio sulle parti e servizi comuni della casa, a eccezione del lastrico solare di copertura, che veniva trasferito in proprietà esclusiva ai nuovi acquirenti. Questi ultimi, una volta realizzato l'intero fabbricato, hanno venduto gli appartamenti del piano 2° e 3°, senza indicare nei rogiti notarili il diritto di riserva del lastrico solare. Ora domando: seppur vero che la Corte Suprema di Cassazione civile, sez. II, 04/07/2017, (ud. 31/05/2017, dep.04/07/2017) n. 16414, ricordava anzitutto che il lastrico solare deve essere inserito esplicitamente tra le «parti comuni» elencate dall'articolo 1117 del Codice civile, e altrettanto vero che la proprietà dello stesso può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, che s.e. è quello datato 1971. Pertanto a chi ritenete appartenga il lastrico solare?

Occorre muovere dalla considerazione secondo la quale, di regola, il lastrico solare è tra i beni che rientrano nella proprietà comune dei condòmini e colui che pretende di esserne proprietario esclusivo deve superare tale presunzione di condominialità e fornire prova del titolo (es. atto di acquisto, ivi compreso, nel caso di specie, anche quello del 1971) dal quale discenderebbe la sua proprietà esclusiva. In questo senso può essere utile servirsi della dichiarazione del costruttore relativamente all'esplicita esclusione del lastrico tra i beni comuni.
Secondo la Cassazione, per vincere la presunzione legale di comunione il condomino ha l'onere di provare tale diritto e, a tal fine, è necessario un titolo di acquisto da cui desumere elementi tali da escludere, in modo assolutamente non equivoco, la comunione del bene. Infatti, mentre la comunione si presume ex lege per la natura strutturale del bene e quindi per la sua funzionalità al servizio godimento di tutti i condomini, l'esclusività della proprietà deve essere provata in modo rigoroso da colui che la invoca (sentt. 7466/2015 e 11195/2010).
Si aggiunga che per far valere la proprietà esclusiva, la giurisprudenza non ritiene sufficienti atti come il frazionamento o l'accatastamento, né la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore/costruttore, trattandosi di atto unilaterale da solo inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale. Tale conseguenza è riconosciuta soltanto al contratto di compravendita o, ad esempio, da una sentenza di accertamento dell'avvenuta usucapione.

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