Il Condominio

Morosità di alcuni, rischio distacco per tutta l’utenza condominiale: la proposta Anaci

di Francesco Burrelli (Presidente Nazionale Anaci)

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Il deplorevole fenomeno delle “morosità” condominiali induce, con sempre maggiore frequenza, gli erogatori di servizi d'interesse generale ad interrompere l'erogazione della fornitura indiscriminatamente a tutti gli utenti del condominio, con conseguente impossibilità, anche per i condòmini in regola con i pagamenti, di utilizzare tali servizi fondamentali per la vita umana.
Anaci (Associazione nazionale Amministratori Condominiali ed Immobiliari) - membro dell'Osservatorio permanente della regolazione energetica, idrica e del teleriscaldamento operante in seno ad Arera (Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente) - sostiene da sempre che questa ingiustizia debba essere rimossa al più presto dal nostro ordinamento.
Per questo motivo la nostra Associazione ha illustrato ad Arera, attraverso uno studio del 14 maggio 2017, i motivi principali per cui il cosiddetto “distacco” si deve ritenere censurabile.
In tale documento si evidenziavano non soltanto i profili d'illegittimità del comportamento delle somministratrici ma è stata formulata una proposta per tutelare sia gli irrinunciabili interessi economici delle imprese sia i diritti costituzionalmente garantiti dei condòmini, valorizzando, inoltre, le specifiche competenze degli amministratori di condominio.
La proposta è stata supportata da perspicue argomentazioni giuridiche che sommariamente possono essere così sintetizzate.
1) I condòmini sono cittadini titolari di diritti “essenziali” garantiti dalla Costituzione e dal Codice del consumo (art. 32 Cost.). Per converso il diritto che le erogatrici intendono tutelare è esclusivamente pecuniario e, pertanto, sempre riparabile per equivalente. Ne consegue che, nel bilanciamento tra la tutela del credito e la tutela della salute non possono sussistere dubbi che sia quest'ultimo quello meritevole di maggiore protezione.
2) La Corte di Cassazione, fin dal 2008, ha affermato che le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai condòmini soltanto in proporzione delle rispettive quote di proprietà configurandosi “plurime obbligazioni parziarie” seppure connesse, contratte con i terzi e non un'unica obbligazione del condominio. La valutazione del “distacco”, esercitato con modalità così draconiane dalle somministratrici, deve essere, pertanto, condotta anche alla luce del principio della parziarietà nonché con il beneficio della preventiva escussione dei “morosi” di cui all'art. 63, c. 2, disp. att. c.c..
3) L'istituto dell'eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.) è uno strumento di carattere straordinario previsto dall'ordinamento la cui applicazione incontra un esplicito limite nella buona fede del contraente adempiente. La giurisprudenza ha precisato, infatti, che la buona fede non sussiste in caso di inadempimento non grave che può essere accertato all'esito di un giudizio di comparazione tra prestazione ineseguita e prestazione rifiutata, avuto riguardo all'obbligo di correttezza delle parti.
In forza di tali argomentazioni, qui succintamente descritte, Anaci ha sostenuto propositivamente, innanzi all'Autorità di settore, che il “distacco” dell'utenza condominiale potrebbe essere agevolmente evitato, con reciproca soddisfazione delle parti, attraverso una prassi che consiste nell'eseguire, da parte dell'amministratore, un pagamento parziale (ma di cospicuo importo) utilizzando le somme effettivamente versate dai condòmini in regola con i pagamenti e, contemporaneamente, comunicare alla creditrice i nominativi dei “morosi” (auspicabilmente pochi) con l'indicazione del debito individuale relativo al contratto di fornitura (previsto, peraltro, dall'art. 63 disp. att. c.c.).
Si tratta di una proposta di buon senso, facilmente adottabile, che, inaspettatamente, in questi giorni, ha trovato un positivo riscontro. Infatti, l'Autorità Idrica per la Toscana ha elaborato e diffuso una Proposta di Regolamento in cui si prevede che in caso di morosità “è fatto obbligo al Gestore di accettare pagamenti parziali” purché essi siano effettuati in un'unica soluzione, che provengano da tutti i condomini adempienti in quel momento e che siano pari almeno alla metà dell'importo complessivo dovuto.
L'iniziativa, che recepisce integralmente la proposta di Anaci formulata in sede di Osservatorio di Arera due anni orsono, è stata il frutto di un meticoloso procedimento di consultazione a cui ha partecipato anche la nostra sede territoriale di Firenze. Essa deve essere accolta e sostenuta con vigore e slancio affinché la norma sia approvata senza indugi e resistenze in ragione del fatto che non si limita soltanto a proteggere gli utenti “solventi” ma valorizza anche il ruolo degli amministratori di condominio in un'ottica di trasparenza e di verificabilità del recupero del credito in favore delle creditrici. Il beneficio, in termini di tutela dei diritti, riguarderebbe tutti i soggetti coinvolti da questa annosa problematica e, in tale prospettiva, l'iniziativa assume una portata ed un significato tali da renderla, auspicabilmente, meritevole della più ampia diffusione a livello nazionale.


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