Il Condominio

L'intervista all’esperto: Alessandro Moscatelli e il perimento dell'edificio

di Francesco Schena

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Il caso del crollo totale o parziale dell'edificio non è, purtroppo, argomento assai remoto e, spesso, tinge di nero le cronache di questo Paese. A questo, deve aggiungersi la scarsa cultura in tema di prevenzione e sicurezza che caratterizza la nostra società, con tutte le urgenze ne derivano quando siamo, ormai, difronte a disastri avvenuti.
Ho affrontato questo tema intervistando l'avvocato Alessandro Moscatelli del Foro di Trani, presidente della associazione forense Camera del Diritto Immobiliare e docente della Scuola Forense presso la Fondazione dell'Ordine Forense di Trani, esperto in diritto condominiale.
Avvocato Moscatelli, qual è lo stato dell'arte di questo importante tema?
La norma di cui all'art.1128 del Codice Civile, che concerne l'ipotesi del perimento totale o parziale dell'edificio, è stata completamente ignorata dalla legge 11.12.2012 n.220 (c.d. riforma del condominio).
Sul piano pubblicistico, da anni si discute del fascicolo del fabbricato, documento tecnico nel quale dovrebbero essere contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell'impiantistica e della manutenzione ma il disegno di legge n. 2826 è fermo al Senato dal maggio del 2017. Considerato che gran parte del patrimonio edilizio del nostro paese è vetusto e risale ad epoca antecedente alla prima disciplina delle costruzioni con riferimento alle zone sismiche (legge 2 febbraio 1974 n.64), sarebbe stato auspicabile un intervento legislativo anche in materia condominiale al fine di incentivare gli interventi di ristrutturazione e di adeguamento sismico e agevolare altresì la formazione delle volontà negli edifici.
Quali sono le procedure da seguire in caso di perimento di edificio in condominio?
Il comma 2 dell'art.1128 C.C. prevede la possibilità di ricostruzione delle parti comuni dell'edificio che sia solo parzialmente danneggiato con delibera assembleare a maggioranza (art. 1136 comma 2 C.C.) che vincola anche i condomini che si siano astenuti o siano stati dissenzienti.
Nel caso di crollo dell'intero edificio, in virtù di quanto previsto dal comma 1 dell'art.1128 C.C., ciascun condomino può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo diversa convenzione.
Profili di criticità emergono, invece, al comma 1 che disciplina il caso del crollo “per una parte dell'edificio che rappresenti i tre quarti del suo valore”.
Ci sono casi in cui, pur in assenza di un perimento parziale, la minaccia di rovina è talmente evidente da costringere ad affrontare situazioni affette da notevoli criticità. Si riferisce a questo?
Si. Pur in mancanza di crolli o evidenti cedimenti del fabbricato, in aree sismiche o meno, si riscontrano carenze strutturali tali da richiedere ordinanze di sgombero dell'autorità amministrativa che magari imponga anche la esecuzione di opere per messa in sicurezza e adeguamento sismico del fabbricato con costi ingentissimi che non garantiscono certezza del risultato ed eliminazione dei rischi. In questi casi, è precluso all'assemblea di poter deliberare a maggioranza la demolizione del fabbricato per procedere alla ricostruzione anche quando tale soluzione si prospetti più vantaggiosa dal punto di vista economico rispetto all'esecuzione di opere di consolidamento ed adeguamento sismico dell'edificio ormai compromesso dal punto di vista statico e strutturale.
Infatti, anche se per la validità delle delibere relative alla ricostruzione degli edifici è richiesta la maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno alla metà del valore dell'edificio (art.1136, co.4 C.C.), una giurisprudenza piuttosto datata chiarisce che l'art. 1136 C.C., nella parte in cui menziona le deliberazioni dell'assemblea dei condomini concernenti la ricostruzione dell'edificio, va interpretato con riferimento alle norme sostanziali di cui agli artt.1124, 1125 e 1128 C.C., le quali disciplinano unicamente la ricostruzione delle “parti comuni” dell'edificio condominiale. Ne consegue che l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la ricostruzione dell'intero edificio condominiale, comprese le parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese (Cass. 23.10.1978 n.4777).
Si tratta, dunque, di un vuoto normativo che andrebbe risarcito, sia nell'ottica di una migliore e più chiara applicazione normativa che allo scopo di meglio regolare quei profili procedurali dei processi decisionali dell'assemblea che mirano a garantire la sicurezza dell'edificio?
Esattamente. E proprio per tale motivo, è auspicabile un intervento legislativo per individuare criteri di maggiore certezza e celerità sia con riguardo alla determinazione del valore degli edifici in rovina, con il giusto compromesso tra il diritto di proprietà e l'interesse alla incolumità pubblica, per evitare situazioni di inerzia nei contesti assembleari. D'altronde, ciò è avvenuto nella disciplina delle innovazioni, prevista dall'art.1120 C.C., laddove il legislatore per le opere concernenti l'eliminazione delle barriere architettoniche, il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi, la installazione di impianti di produzione di energia con fonti alternative e di sistemi tecnologici per i flussi informativi, oltre a rendere più celere il procedimento in sede di assemblea condominiale, ha previsto un minor quorum deliberativo (co.2 anziché co.5 dell'art.1136 C.C.).


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