In assenza di vincoli non si può bloccare il parcheggio a pagamento

Trovare un parcheggio in centro rappresenta, in quasi tutti i centri urbani, a prescindere dalla loro grandezza, un problema quasi insormontabile. C'è chi vede con estremo favore alla realizzazione dei parcheggi a pagamento perché assicurano la "rotazione". Se devo metter mano al portafoglio, sarò incentivato a spostare la macchina liberando uno spazio prezioso che potrà essere utilizzato da un altro concittadino. La realizzazione delle aree a parcheggio a pagamento, però, per ovvi motivi, non piace ai residenti a cui vengono sottratte delle aree libere. Il caso in esame contrappone l'interesse di un imprenditore, interessato ad utilizzare un'area come parcheggio a pagamento, a quello di un vicino condominio.

Respinta la SCIA per il parcheggio a pagamento
Un cittadino presenta una SCIA segnalando l'avvio di un'attività di parcheggio a pagamento su un'area detenuta in locazione. In fase di istruttoria, il dirigente dell'UTC invia due note con cui comunica che tale attività sarebbe illegittima in quanto non contemplata nelle previsioni urbanistiche. A tali comunicazioni segue una determinazione del dirigente del SUAP che revocata la SCIA. Quest'ultimo provvedimento viene impugnato dinanzi al Tar. In giudizio si costituisce non solo il Comune, ma anche i proprietari delle unità immobiliari facenti parte di un condominio confinante. I condòmini contestavano la legittimità dell'attività intrapresa dal parcheggiatore in quanto sostengono che tale attività sarebbe stata esercitata su un'area gravata da diritto di parcheggio a favore del loro condominio. A sostegno della propria tesi, rilevavano che il parcheggiatore si sarebbe limitato ad impugnare il provvedimento di diniego della SCIA ma non le comunicazioni dell'UTC.

Il Tar accoglie il ricorso
Il Tar Napoli, con la sent. n. 5426/2015, accoglie il ricorso ritenendo che l'area oggetto della SCIA sarebbe gravata da un diritto di uso a favore del condominio limitrofo ai sensi dell'art. 41-sexies della legge 1150/1942. Tale norma obbliga il costruttore a realizzare delle aree vincolate a parcheggio nei confronti del fabbricato che intende realizzare, la cui estensione sia rapportata al volume costruito.

Il giudice d'appello chiede una consulenza all'Ufficio del Territorio
La controversia finisce dinanzi al Consiglio di Stato che rivolge una serie di quesiti all'Ufficio del Territorio invitandolo a verificare:
1. l'esatta individuazione della proprietà dei condomini e della relativa area pertinenziale asservita a parcheggio;
2. la possibile invasione dell'area condominiale asservita a parcheggio da parte dell'area oggetto della SCIA;
3. l'eventuale esistenza di servitù di passaggio e/o parcheggio gravanti il suolo in favore del condominio;
4. l'esistenza di eventuali vincoli di carattere paesaggistico o storico/archeologico incompatibili con la destinazione dell'area a parcheggio a pagamento.

Gli "avvisi" del Comune non vanno impugnati
Il giudice d'appello rileva, in primo luogo, che le note con cui il Comune avvisava il parcheggiatore che la prevista utilizzazione dell'area come parcheggio a pagamento non era conforme alle norme urbanistiche non erano soggetta ad una autonoma impugnazione. Tali note sarebbero state redatte dal dirigente dell'Ufficio Tecnico del Comune ed inviate all'Ufficio SUAP, all'Ufficio Urbanistica e al Comando di P.M. per illustrare la destinazione urbanistica dell'area del ricorrente. Questi documenti - qualificati dallo stesso Ufficio Tecnico Comunale che le aveva redatte come mere "osservazioni" - non rivestivano carattere di "immediata lesività" nei confronti del ricorrente parcheggiatore. Sotto questo profilo, il Consiglio di Stato conferma il verdetto del Tar: si tratterebbe di "atti endoprocedimentali e prodromici e nel contempo meramente consultivi e non provvedimentali e come tali inidonei a incidere la sfera giuridica del ricorrente […]".

La relazione del Demanio scioglie molti dubbi
Il Demanio, chiamato dal giudice d'appello a verificare la documentazione, rileva che l'area asservita a parcheggio pertinenziale del condominio limitrofo si trovava al di fuori dell'area oggetto della SCIA per cui le aree adibite a "parcheggio ex lege" non venivano ridotte a seguito della realizzazione del parcheggio a pagamento. I parcheggi del condominio limitrofo erano corrispondenti a quelli previsti dalla legge sia in relazione alle superfici che al numero dei posti auto che corrispondevano al numero delle unità immobiliari realizzate. Di conseguenza, gli obblighi di legge erano stati rispettati. L'area interessata dal parcheggio a pagamento, era gravata da una servitù di passaggio in favore del condominio limitrofo. Tale vincolo era riportato nel contratto di locazione stipulato dal parcheggiatore che, quindi, "non poteva non sapere". Peraltro, la relazione evidenzia come, nei fatti, la realizzazione del parcheggio a pagamento non impediva in alcun modo l'esercizio di tale diritto da parte dei condomini. La relazione evidenzia, inoltre, che l'area in contestazione non risulta gravata da alcun diritto di uso tacito per parcheggio in favore dei condomini.

In assenza di vincolo, la SCIA non può essere bloccata
Sulla base delle risultanze dell'Ufficio del Territorio, il Consiglio di Stato, con la sent. n. 106 del 4 gennaio 2019, ribalta l'esito del giudizio. L'unico motivo che avrebbe legittimato il Comune a denegare la SCIA sarebbe stata l'esistenza di un vincolo gravante sul suolo adibito al parcheggio a pagamento. Sbaglia il comune nel ritenere che l'area sia gravata da un vincolo di destinazione a parcheggio in favore del condomino limitrofo ai sensi dell'ex art. 18 della legge 765/67, già art. 41 sexies della legge 1150/1942. In assenza di vincoli di tale natura, il giudice d'appello ritiene che la SCIA sia del tutto legittima.

I condomini fanno confusione
Il Consiglio di Stato rigetta le lamentele dei condomini nella parte in cui ritengono che i box e i posti auto di cui sono proprietari non possano essere conteggiati nelle aree pertinenziali asservite a parcheggio. Il giudice d'appello, in proposito, rileva che nulla esclude che le aree asservite a parcheggio possano essere costituite da box o da posti auto coperti così come nulla vieta al costruttore di procedere alla vendita di tali unità immobiliari in favore dei condomini.