Serve l’unanimità per concedere la terrazza in uso esclusivo

Per trasformare, anche solo parzialmente, un bene comune in bene di proprietà esclusiva di uno dei condòmini serve l'unanimità, senza la quale non si formerebbe una decisione avente contrattuale. Principio, questo, che trova applicazione anche nel caso in cui il godimento di un'area dello stabile adibita a copertura sia attribuita all'uso esclusivo di un condomino che voglia trasformarla in terrazza. Lo ricorda il Tribunale di Parma con sentenza n. 827 del 4 giugno 2018 . Ad impugnare una delibera è il proprietario di un appartamento.
L'assemblea, dic il condòmino, aveva concordato con voto unanime dei presenti di trasferire a due condòmini – prevedendo in loro favore il comodato d'uso di una facoltà precedentemente riconosciuta – il diritto di realizzare un terrazzo ad uso esclusivo degli stessi dalla copertura condominiale del quinto a quella del quarto piano. Ciò, ovviamente, con oneri e manutenzione straordinaria a carico dei beneficiari. Ma, in tal modo, prosegue, il condominio aveva riconosciuto un diritto d'uso esclusivo su una porzione comune consentendone lo spostamento da un piano all'altro «senza che detto diritto esistesse e senza che la decisione relativa al trasferimento fosse approvata all'unanimità dei condomini, come chiesto dalla legge a pena di nullità della delibera». Di qui, la richiesta di dichiarare nullo o, quanto meno, di annullare l'atto.
Pronta la difesa del condominio: la decisione era valida considerato che tempo addietro l'assemblea, munitasi del consenso unanime dei condòmini, incluso l'attore, aveva già dato in comodato l'utilizzo del terrazzo da realizzarsi al quinto piano. Successivamente, quindi, era stato solo confermato quanto deciso anni prima. Ma il giudice parmense, istruita la causa ed esaminati i carteggi, boccia i rilievi del condominio e accoglie la richiesta del proprietario. Nel discusso verbale, evidenzia, l'ordine del giorno recava la seguente dicitura: “nuova delibera in punto alla richiesta di trasferimento del concesso diritto alla famiglia... di realizzazione…” e “all'unanimità dei presenti l'assemblea delibera di concedere…”. Il diritto attribuito era, quindi, almeno nell'intenzione dei votanti, quello precedentemente previsto dalla delibera richiamata. Tuttavia – ed è questo lo snodo focale – risultava variato il bene oggetto di godimento (non più l'area di copertura del quinto piano ma quella del quarto). E nel farne proprio il contenuto, si subordinava la costituzione del diritto d'uso esclusivo alla redazione di una scrittura privata mai sottoscritta dai condòmini, né prima né dopo.
Mancava, in sintesi, un contratto «avente forma scritta che le due delibere richiedono per la costituzione del diritto, che quindi non è mai venuto ad esistenza né con riferimento all'area di copertura del piano quinto, né con riferimento a quella del piano quarto». Non solo. All'assemblea non era neanche intervenuta la totalità dei condomini, avendovi partecipato – dicendosi favorevoli all'attribuzione ai singoli della porzione di edificio posta a copertura del quarto piano – 12 proprietari su 17.
La deliberazione impugnata, quindi, era in netto contrasto con l'orientamento giurisprudenziale (ribadito da cassazione 7459/2015) per cui «la trasformazione in tutto o in parte di un bene comune in bene di proprietà esclusiva di uno dei condòmini può essere validamente deliberata, in mancanza di un valido titolo contrario alla presunzione di titolarità condominiale ex art. 111 c.c., soltanto all'unanimità, ossia mediante una decisione che, nella sostanza, assuma valore contrattuale». Peraltro, di tale principio si è fatta applicazione frequente in casi, analoghi a quello concreto, in cui il godimento di un'area dello stabile adibita a copertura sia attribuita ad uso esclusivo di un condomino, che la trasformi in terrazza. A tal proposito, però, è stato anche marcato che – siccome la trasformazione, totale o parziale, di un bene comune in esclusivo, altera la posizione ed i diritti dei condòmini rispetto al fabbricato condominiale – sarà validamente deliberata solo all'unanimità, mediante, appunto, una scelta che abbia valenza contrattuale.
Ancora, si puntualizza come un singolo non potesse trasformare, ad esempio un tetto in terrazza per uso esclusivo, alterando così la destinazione del bene condominiale, attratto nella proprietà esclusiva, in violazione dell'articolo 1102 del Codice civile.
Ebbene, nella vicenda, essendo la copertura del quarto piano una parte comune, la sua attribuzione ad un condomino esigeva il consenso unanime e manifestato per iscritto. Del resto, se è vero che il proprietario del piano sottostante al tetto può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di uso esclusivo – purché ne salvaguardi la funzione – è anche vero che nella vicenda parmense i beneficiari non erano proprietari della porzione che intendevano modificare e adoperare in via esclusiva. Senza contare che detta operazione avrebbe escluso il pari uso altrui. Sussistevano, perciò, tutti i presupposti perché il tribunale optasse per la revoca della delibera impugnata.